Список документов для продажи-покупки жилья в 2020 году не претерпел особых изменений, а вот налог от продажи вырос в 2,5 раза, пишет taxexpert.md.
Собственникам, которые намерены продать жилье, следует подготовить оригинал документа, на основании которого они приобрели жилье (договор приватизации или купли-продажи/ свидетельство о наследстве / акт приема-передачи жилья в «новострое»).
В Кадастре для продажи собственникам следует заказать все те же два документа: Выписку из Реестра недвижимости и Справку об оценке.
В 2020 году, как и последние 8 лет, нотариусы предоставляют отчетность по косвенным источникам налогообложения. Вся информация о продажах недвижимости, вне зависимости от цены сделки, передается от нотариальных контор в Налоговую инспекцию.
До 25 февраля 2020 года нотариусы отчитались о сделках по купле-продаже за 2019 год. До 25 февраля 2021 года аналогичный отчет будет сдан по сделкам за 2020 год.
В практическом плане это значит, что скрыть продажу от Инспекции не представляется возможным. Все данные за 2019 год уже в системе, такие же сведения поступят и за 2020 год.
В текущем году запрет на продажу недвижимости «по цене БТИ» сохранился. Договора купли-продажи недвижимости по заниженным ценам не удостоверяются. В договорах указывается только реальная цена, за которую продана недвижимость. Очевидно, что практика закрепится на будущее.
Гражданский кодекс предусматривает, что все расходы по приобретению недвижимого имущества несет покупатель. Оплата гонорара за услуги нотариуса и государственной пошлины входит в обязанности покупателя.
Правила исчисления гос. пошлины и гонорара остались в силе с 2019 года.
По действующему законодательству гонорар за услуги нотариуса исчисляется в процентах от суммы сделки и определяется по соглашению сторон. Если клиенты не согласны, они имеют полное право выбрать другого специалиста.
По негласному правилу выбор нотариуса принадлежит покупателю.
Примерные ставки гонораров зависят от цены, которую стороны укажут в сделке:
От 100.001 лея до 200.000 леев = 0,8%
От 200.001 лея до 400.000 леев = 0,6%
От 400.001 лея до 600.000 леев = 0,5%
От 600.001 лея до 800.000 леев = 0,3%
От 800.001 лея до 1.000.000 леев = 0,2%
От 1.000.001 леев и выше = 0,1%
Клиенты нотариальных контор неоднократно пытались обжаловать назначенные им цены в суде.
Вопросы ценообразования становились предметом споров в Высшей судебной палате и в Конституционном суде.
ВСП поддержала позицию нотариусов. Цена за нотариальные услуги определяется нотариусом самостоятельно, по соглашению с клиентом. Цены могут быть как выше, так и ниже. Все зависит от согласия сторон.
Аналогичные выводы публиковал и Конституционный суд.
Либеральный характер профессии и тот факт что нотариусы несут материальную ответственность за свои ошибки определяет и свободу в назначении гонорара.
Иногда складывается впечатление, что нотариусы при удостоверении сделок получают непомерно большие суммы. Но клиенты не всегда замечают, что деньги, которые они оплатили включают гонорар и гос.пошлину, которая выплачивается государству.
Чисто «технически» сумма гос. пошлины оставляется клиентом в конторе для последующей передачи в банк (чтобы не “гонять” самого клиента по очередям в кассу).
К тому же гонорар на порядок ниже, чем ставка государственной пошлины. Чем выше цена по договору тем меньший процент принято назначать от цены сделки. Государственная пошлина, в отличии от гонорара “не подлежит обсуждению”. Чем выше цена сделки, тем больше стоимость пошлины.
Размер государственной пошлины снижается, если участники сделки являются родственниками. При заключении сделок купли-продажи между родственниками (родителями, братьями) или супругами Покупатель обязан выплатить 0,1% от суммы договора. Если продажа производится между посторонними, государственная пошлина составляет 0,5% от суммы договора.
Как и отмечено выше, в недрах комиссий зреют проекты по снижению гонораров за услуги нотариусов. И эти инициативы не стыкуются с выводами Конституционного суда/Высшей судебной палаты.
С одной стороны признано, что свободные юристы – профессионалы сами назначают оплату за услуги, поскольку за ошибки отвечают материально всем своим имуществом. С другой стороны, законодатель пытается сам назначить цены за работу.
Возможное снижение стоимости услуг не дает повода для радости поскольку имеет место рост налоговой нагрузки. Небольшая экономия на услугах будет перекрыта повышением налогов.
Налоги от продажи квартир в 2020 году заметно выросли.
Делается это не напрямую, а тонкой игрой с формулировками. Речь о повышении доли капитальных активов, которую с 2020 года примут для расчета и обложат подоходным налогом.
В Налоговом кодексе есть понятие капитальных активов. В соответствии со ст. 39 НК, квартиры и жилые дома относятся к капитальным активам. Для капитальных активов характерны прирост или потеря капитала при их продаже.
Если квартира или дом проданы по цене выше, нежели приобретались, что продавец получил прирост капитала. При продаже жилья подоходным налогом облагается прирост капитала.
До 1 января 2020 года ч. (7) ст. 40 НК предусматривала, что в налоговых целях признается прирост капитала в размере 20%. Иными словами, подоходным налогом (по ставке 12%) облагается прирост капитала в размере 20%.
Пример:
В 2019 году гражданин продал квартиру по цене в 500 тыс. леев. Ранее он купил эту квартиру за 400 тыс. леев. Облагаемый налогом прирост капитала равен 20 000 леев ((500 000 леев – 400 000 леев) х 20% = 20 000 леев). Соответственно, сумма подоходного налога по данной сделке составит 2 400 леев (12% от 20 000 леев прироста).
С 1 января 2020 года ч. (7) ст. 40 НК действует в новой редакции. Доля, которую государство признает в качестве прироста и намерено обложить налогом, выросла от 20% до 50%. Сумма прироста капитала в налоговом периоде равна 50% от суммы, превышающей признанный прирост капитала над любыми его потерями, понесенными в течение налогового периода.
В нашем примере прирост капитала, облагаемый налогом, достигнет 50 000 леев. (500 0000 леев – 400 000 леев) x 50% = 50 000 лей (признанный прирост капитала). Сумма подоходного налога по данной сделке купли-продажи жилья составит 6 000 леев (против 2 400 леев ранее). Подоходный налог вырос на 3600 леев. Налог стал в 2,5 раза выше, чем до 1 января 2020 года.
Если жилье является основным, то доход от отчуждения основного жилья не включается в валовый доход (п. y3 ст. 20 Налогового кодекса).
Соответственно, подоходный налог от продажи жилья, которое признается основным жильем налогоплательщика, не взымается.
Основное жилье это жилье, которое удовлетворяет в совокупности следующим условиям:
a) состоит в собственности налогоплательщика не менее трех лет;
b) составляет место жительства/пребывания налогоплательщика в течение последних трех лет до момента отчуждения (п. 46 ст. 5 Налогового кодекса).
