«Пока у нас кто в лес, кто по дрова, - говорит руководитель Gofma Consulting Дмитрий Тэрэбуркэ, - консалтинг спросом пользоваться не будет. Есть отдельные заказчики, которые поняли, что грамотный совет позволяет сэкономить массу средств в строительстве или редевелопменте. Но большинство застройщиков и заказчиков игнорируют маркетинг и консалтинг, потому что стоят они денег».
Редевеломпент - для непосвященных, перестройка или перепрофилирование здания для новых целей. Например, из офисного здания в жилое.
«На Западе, - продолжает Дмитрий Тэрэбуркэ, - строительство начинается с маркетинга, потом очередь девелопмента, а потом - консалтинга.
Что такое маркетинг в области строительства, наверное, понятно. Выявить потребительские запросы, применительно к этому району строительства, какой дом следует здесь строить, скольких этажей, каков спрос на жилье в этом районе и прочее».
Задача девелопера – максимум оптимизировать будущий строительный объект на участке застройки. А консалтинг – какие материалы, какие технологии использовать в строительстве и как максимально сэкономить без потери заданных параметров качества.
Дмитрий Тэрэбуркэ рассказал следующее.
«Нет у нас специалистов девелоперов. Выпускают наши институты либо архитекторов, либо строителей, но не девелоперов». Потому так и строят: купила компания участок под строительство, значит надо, насколько возможно, заполнить его домом, да еще и поднять его как можно выше – на 10, 15, 20 этажей. А узкие тротуары, куцые парковки – за это денег много не возьмешь, есть возьмешь вообще. Это не жилплощадь по 450-500 евро за квадратный метр.
«Серьезного маркетинга в строительстве тоже нет, - продолжает Дмитрий Тэрэбуркэ. Маркетинг нужен, чтобы попасть в рыночный спрос. Причем попасть с перспективой на два-три года, пять лет. А у нас кто-то сказал, что нужно строить жилье небольшой площади, потому что на него основной спрос - все кинулись строить такое жилье. Где-то услыхали о мансардах – и теперь, где только пустая крыша, значит, надо нахлобучить на нее мансарду».
«С консалтингом та же самая ситуация, - развивает тему директор Gofma Consulting. - Не востребован он на нашем строительном рынке. Потому что стоит денег. Ситуация сейчас такая - все строительство ведется частями. Купил застройщик участок, бегом к архитектору - заказывать проект. Архитектор, разумеется, стремится сделать что-либо попроще, чтобы особенно не напрягаться, причем напирает в основном на фасад. Это его реклама, а планировка внутри здания ему «по барабану». Конструктор тоже идет по пути наименьшего сопротивления, делает, что полегче. Вообще у нас повелось еще с советских времен, что главный в строительстве – архитектор». Ну и позволяет он себе фантазировать: то жилые дома без балконов, то квартиры без прихожих. Маркетинг – то есть покупательские предпочтения на рынке жилой недвижимости, архитектора совсем не интересуют. Потом удивляются застройщики: почему квартиры не покупают, или покупают из рук вон плохо?
Затем вступает в дело компания-подрядчик. «Если у них на руках дилерский контракт на поставку стройматериалов, - говорит Дмитрий Тэрэбуркэ, - значит, они будут впихивать заказчику материалы по контракту. Если нет контракта, будут навязывать материал, с которым компания-подрядчик привыкла работать, котелец, например, упирая на его плюсы и замалчивая недостатки». Вот и получается, что строят дом из котельца, когда, допустим, выгоднее и практичнее – из фортана.
Застройщик зарабатывает на объемах - чем они больше, тем выше его заработок. Заказчик тоже стремится выжать из купленного участка по максимуму. «Пятиэтажка»? Да нет, невыгодно, нужно же попасть в свои 400-450 евро за квадратный метр, и попасть с запасом, и растёт вместо пятиэтажки дом в два десятка этажей. В итоге появляется среди шанхая «хрущёвок» двадцатиэтажная «свечка» без парковок. Ну и спрос на квартиры в этом доме соответствующий. То есть – никакой.
«Тендер в строительстве и редевелопменте – большая редкость, - уточняет Дмитрий Тэрэбуркэ. - Недавно был такой случай: объявили тендер, приняли участие 16 компаний. И всё закончилось ничем. Одна компания предлагает фирменные котлы германского производства, другая те же котлы, но сделанные по лицензии в Китае, а третья - китайские котлы без всякой лицензии. Понятно, что тендер выиграет компания, предложившая самые дешевые китайские нелицензионные котлы. А компании-заказчику нужны, допустим, немецкие котлы, по оптимальной цене. Тендер, поэтому тут не нужен. Помочь может только консалтинг.
Как консалтинговая компания мы нанимаем специалистов - по стройматериалам, оборудованию, строительным конструкциям. Специалисты выясняют, из каких материалов лучше строить дом, вообще всё – отделочные материалы, отопительные системы и прочее. Причем они должны знать не только местный рынок стройматериалов, но и общемировой. То есть, где купить, по каким ценам, какие материалы. Хороший пример – компания Azmol, у которой всё в порядке с консалтингом, когда строила свой логистический центр на Индустриальной, окна для строительства завезла из Украины. Здесь на месте тоже такие окна предлагали, но по цене в несколько раз дороже. Специалисты Azmol исследовали рынок, и нашли те же окна, но гораздо дешевле, во Львове. И так со всеми материалами для строительства и оборудованием. А у нас весь менеджмент, который и не менеджмент вовсе, упирается в одно – выйти на прибыльные 400-500 евро за квадратный метр. А там – пусть покупатель сам разбирается. Если вообще купит квартиру в этом доме или арендует офис. Потому что маркетинг, девелопмент и консалтинг в нашем строительстве отсутствует. Никто и не задумывается, что эти услуги могут избавить и застраховать застройщика от непредвиденных потерь и убытков».
Материал подготовлен MyBusiness.md
