Все новые и новые жилые комплексы вырастают в разных районах Кишинева, в меньшей степени строительство затронуло пригороды столицы и районы республики. Но давно уже не секрет, что квартиры в новостройках продаются с трудом.
В последнее время число«жилых неликвидов» приближается к критическому уровню, что грозит рынку недвижимости кризисом, предупреждают специалисты. Анализ рынка жилой недвижимости и перекосы в его развитии, варианты выхода из ситуации представил экономический эксперт неправительственной общественной организации Welfare Сергей Унгуряну.
По его словам, на рынке строительства жилья сложилась довольно «странная» ситуация. Домов строится много, но зачастую не соблюдаются нормы законодательства, строительные нормативы, требования строительной документации. Немалая часть многоэтажных корпусов вырастает на месте исторических памятников, в зеленых зонах, вступая в конфликт с архитектурным окружением. Нередко они сопровождаются скандалами и долгоиграющими судебными разбирательствами.
При этом темпы роста предложения жилья намного опережают покупательский спрос.
По данным Национального бюро статистики, в 2016 году в Молдове построено 6,1 тыс. квартир. За период с 2006 года в целом построено 61,3 тыс. квартир общей площадью 6,1 млн кв. м. Общая рыночная стоимость построенных за анализируемый период (с 2006 по 2015 годы) квартир (согласно ценам агентств недвижимости) составляет более 4,3 млрд евро или 87,2 млрд леев. Но если при этом учесть незавершенные строения, в которые также вложены средства и теоретически ожидалось, что они будут построены, то за этот период суммарный объем составит более 108,7 млрд леев. В пересчете на душу населения в стране (включая детей и стариков) выходит по 36,2 тыс. леев на каждого. При этом в расчет приняты только новые дома. За этот же период стоимость объема выполненных строительными компаниями подрядных работ составила 61,7 млрд леев (при ожидаемых доходах 108 млрд леев).
И это на фоне, когда покупательская способность населения из года в год снижается, а численность активного, трудоспособного населения сокращается. Молодежь, не видя перспектив в стране, в том числе и в плане приобретения жилья, покидает Молдову. В то же время, часть новых домов, сданных в эксплуатацию в последние годы, заселены на 40-60% , а в некоторых более 60% квартир не проданы.
То есть создается «мертвая масса» квадратных метров, в которые вложены средства: финансовые, материальные, трудовые, но которые не вовлечены в рынок ни социально, ни экономически.
Эта ситуация говорит о том, что рынок вступает в полосу кризиса, и он неизбежен. Государство своими мерами может спасти ситуацию. «Мы требуем от государства использовать механизмы регулирования, которые обязали бы компании устанавливать реальные цены на построенное жилье, - говорит Сергей Унгуряну. - Чтобы наше общество не теряло молодых специалистов, которые уезжают из Молдовы, потому что не имеют возможности приобрести жилье».
Правительство готовится запустить программу Prima Casa, чтобы стимулировать приобретение жилья молодежью, но она не затрагивает сути проблемы, а направлена только на стимулирование ипотечного кредитования. Эксперт считает, что это не правильно, так как деньги из бюджета (считай из кармана всех граждан страны) попадут на счета компаний-застройщиков. Которые строят, не задумываясь о том, каковы потребности у общества в этих квадратных метрах, используя зачастую различные коррупционные схемы при получении участков или разрешений на строительство.
Благодаря применению коррупционных схем, несоблюдению строительных и градостроительных норм, незаконно приобретая участки за «смешные» цены, строительные компании снижают свои затраты при строительстве, которые составляют менее 30% на кв. м от уровня рыночных цен. Таким образом рентабельность в некоторых компаниях достигает свыше 300%, им достаточно продать треть квартир, чтобы покрыть свои затраты на строительство. Эта ситуация позволяет не проданные квартиры законсервировать на неопределенный период.
Тем самым создается проблема как для жильцов, которые уже проживают в новых квартирах и вынуждены нести расходы по обслуживанию всего дома, в том числе по общему отоплению, так и для общества с точки зрения возможностей использования земельного участка. Так как на месте дома, в котором продано менее половины квартир, могло быть построено другое жилье с другими параметрами качества, другими размерами, с тем, чтобы свободную площадь можно было отдать под игровую площадку или зеленые насаждения. В этой сфере необходимо использовать законодательные механизмы, регламентирующие прибыль и затраты, которые несут компании. Так как доступность жилья - это социальная проблема, от которой в большой степени зависит динамика миграции населения, вопрос для многих оставаться в стране или уехать.
«Необходим механизм контроля, который обязывал бы застройщиков недвижимости продавать построенные квартиры таким образом, чтобы доля неликвидов была ниже 10%. Механизм может предусматривать серьезные штрафы вплоть до отзыва лицензии или продажи невостребованных площадей в рамках публичных аукционов, - предлагает эксперт. – В других странах, например Турции, есть такой опыт».
Эти меры помогут сбалансировать рынок недвижимости и сократить балласт в виде непроданных квартир на сумму более 3,5 млрд евро, что в результате приведет к снижению цен. А с другой стороны, будут предостерегать компании от использования нелегальных схем для получения новых участков, от рисков запуска новых проектов без изучения целесообразности возведения жилых комплексов, квартиры в которых могут остаться без покупателей.
Не со всеми выводами эксперта согласились присутствовавшие на презентации исследования специалисты рынка недвижимости. Директор биржи недвижимости Lara Сергей Лацановский причину кризиса видит не в избытке построенного жилья и отсутствии средств у молодых людей на его покупку, а в том, что у них нет достойной работы. И проблему надо решать созданием рабочих мест, считает он. Также Лацановский не согласился с трактовкой программы Prima Casa. Она будет финансироваться не только из госбюджета, но и за счет ряда грантов. В то же время, и в бюджете предусмотрено много социальных программ, одна из них касается обеспечения жильем молодежи. Задача государства и состоит в том, чтобы «выравнивать» социальные группы. А коррупционная составляющая не в программе правительства, а в чиновниках, отметил он.
Специалист по оценке недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра Ольга Бузу не согласилась, что избыток построенного жилья должен кто-то лимитировать. «Рынок недвижимости находится в постоянном движении. Он проходит этап спада, когда предложение превышает спрос, идет насыщение рынка, затем наступает период стабилизации и период роста. Это нормальный жизненный цикл рынка недвижимости. Проблема заключается в плохой информированности строительных компаний, которые рискуют, вкладывая в строительство свои частные инвестиции. Но это их дело, это риск инвестора», - говорит она.
По мнению Сергея Унгуряну, риски не должны ложиться целиком на плечи граждан, это риски строительных компаний. И чтобы выйти из кризисной ситуации, ими должны быть предложены разные ценовые пакеты, которые изменили бы положение. Для роста рынка должны быть определенные предпосылки. «Но в Молдове этих предпосылок за счет внутренних ресурсов я не вижу. Поэтому мы считаем, что сегодняшняя ситуация создана искусственно, и она долго не продержится».
Эволюция рынка сегодня такова, что цены будут продолжать падать, и те, у кого есть возможность подождать несколько лет с покупкой жилья, смогут только выиграть, советует он. Насколько это падение будет сильным, зависит от программ, которые будет внедрять и государство, и строительные компании. Безусловно, государство должно заботиться о своих гражданах. Но нельзя не учитывать и того, что многие жилые комплексы построены с проблемами технического, юридического, архитектурного порядка. И это нельзя поощрять. Государство сначала должно отрегулировать рынок и постепенно запускать социальные программы. Но не таким образом, чтобы стимулировать нечестную торговлю и недобросовестных строителей.
Озвученная проблема и предложения по ее решению пока только приглашение к дискуссии. Исследование будет продолжено на базе более обширной информации. И в его обсуждении могут принять участие все заинтересованные специалисты рынка недвижимости, строители, чиновники местных органов власти, простые граждане.
Автор: Татьяна Глазова
Источник: "Логос-пресс"
