Четыре месяца тому назад вступил в силу Закон о модернизации Гражданского кодекса.
Cуть изменений понять трудно. Порой информацию приходится собирать буквально по крупицам. Текст изменений в ГК сформулирован расплывчато.
Однако, некоторые выводы (не без помощи инсайдерской информации) можно сделать уже сейчас.
***Собственники квартир, готовьте кошельки!
Модернизированный ГК вводит понятие суперфиция – право на пользование землей, на которой воздвигнуто строение.
Давайте взглянем поближе. Что несет новое понятие?
1. Владельцы многоквартирных домов должны объединяться в кондоминиумы.
2. Кондоминиум должен оформить свои отношения с владельцем земли, где стоит многоэтажка (то есть заключить договор суперфиция на право пользования землей, на которой стоит многоэтажка).
3. Продаваться будет не квартира, а доля в кондоминиуме, которая будет включать квартиру и право на пользование рядом помещений: подъезд, лестницы и пр.
4. Самое интересное. Землю, на которой воздвигнут, к примеру, новострой, получила (когда-то) строительная компания. Затем на этом участке был построен дом, квартиры в котором купли граждане.
Квартиры расположены в многоэтажке, которая стоит на земле владельца.
Покупая квартиры, граждане не покупали права на землю под многоэтажкой.
Жильцы, объединенные в кондоминиум и компания застройщик должны заключить договор, который упорядочит право пользования землей, на которой построен многоквартирный дом.
Один вариант из двух: либо кондоминиум и строительная компания (владелец земли) заключат безвозмездный договор суперфиция, либо этот договор будет возмездным.
Иными словами, владельцы квартир в многоэтажных домах рискуют проснуться с дополнительным «налогом» в виде платы за пользование землей, на которой стоит их дом (по договору суперфиция).
Только налог этот будет отнюдь не в пользу государства. Причем плата эта будет постоянной. Вот и прекрасно. Один из авторов изменений в ГК как-то высказался, что Модифицированный Гражданский Кодекс – это подарок для будущих поколений.
Спасибо. О лучшем будущем мы и мечтать не могли.
***Продажа старых жилых домов на земле. Кто не успел, тот опоздал!
Вытекает из предыдущего пункта. В Кишиневе есть масса старых частных домов на земле, построенных на участках переданных «в пользование». Старые Буюканы, ул. Мунчешть, Нижние Чеканы, «Старушка» и прочие прочие.
В 60-е и 70-е годы земля давалась в «пользование» жителям на окраинах Кишинева для решения жилищных проблем, то есть для строительства своих домов. Будущие хозяева строили дом, сдавали в эксплуатацию и становились собственниками дома.
Но не земли! Земля оставалась в пользовании государства. Некоторые собственники домов успели приватизировать прилежащие участки, некоторые не успели. Частные дома так и остались стоять на неприватизированной земле, переданной в советские временя в пользование.
До сих пор эта недвижимость свободно продавалась. В договоре указывалось, что продается дом, а земля остается в пользовании государства.
С 1 марта сего года ситуация осложнилась.
По данным наших инсайдеров подавляющее большинство нотариусов отказываются заверять сделки с частными домами, земля под которыми не приватизирована.
Вопрос в том, как будет обозначено право на землю под такими постройками.
Как утверждают идеологи – разработчики изменений, продается отныне не дом и не постройки, а в первую очередь земля.
Ок. Земля – главная вещь, а постройки следуют судьбе земельного участка.
Но как передать право на дом, если земля под ним не приватизирована, а до сих пор числится в пользовании (în folosință).
Остается подождать, что предложат органы Кадастра в плане регистрации прав на землю.
Не в последнюю очередь проблема суперфиция и прав на землю бьет и по собственникам гаражей в гаражных кооперативах. Земля под капитальными гаражами не приватизирована, хотя сами гаражи принадлежат собственникам как недвижимость. Как мы помним основной принцип – продается теперь земля, все что на ней следует судьбе участка. Продажа гаражей в ГСК тоже под знаком вопроса.
***Что указать в договоре купли-продажи недвижимости по новым требованиям.
Остановимся на некоторых моментах, которые уже стали известны.
1. Нормы приобретения жилья меняются в плане регистрации собственности супругов.
Если недвижимость покупает супружеская пара, то для заключения и регистрации сделки им придется явиться в нотариальную контору (и Кадастр) вдвоем, лично.
Более того, необходимо предоставить нотариусу свидетельство о регистрации брака и указать в договоре, что квартира или дом приобретается именно в общую собственность супругов.
В договоре отмечается, каков гражданский статус покупателей. В каком органе ЗАГСа, какого числа и под каким номером зарегистрирован их брак.
В противном случае органы Кадастра угрожают не регистрировать сделку.
Ранее, супруг или супруга приходил оформлять сделку сам: покупал и регистрировал недвижимость сам. В Кадастр предоставлялись документы о браке. Кадастр регистрировал право собственности на обоих супругов (но продавал супруг такую недвижимость только с согласия второго супруга). Второй супруг при покупке становился собственником как бы по умолчанию.
Ситуация изменилась. Теперь, чтобы лицо, состоящее в браке, купило квартиру или другую «недвижку», придется ходить по всем инстанциям вместе с супругой: к нотариусу и в Кадастр.
Если устали ходить вместе, получите от супруги декларацию, нотариально удостоверенную, что она не против того, чтобы благоверный приобрел недвижимость за счет общих средств нажитых в браке и зарегистрировал ее в Кадастре. Либо составьте от супруги доверенность на покупку. Но лучше прийти вдвоем!
2. В договоре купли-продажи недвижимости следует оговорить, что на момент продажи недвижимость не является частью памятника архитектуры (актуально для старых кварталов Кишинева и других городов). Если дом или квартира являются частью памятника архитектуры, то потребуется согласование с Министерством культуры.
После того как исторический Центр Кишинева превратился в руины, очень важная, а главное, своевременная норма.
3. Вопрос с документами. Продавая недвижимость, в обязательном порядке укажите в договоре, что документы на продаваемую «недвижку» (выписка из кадастра, справка об оценке, правоустанавливающий документ, копии и пр.) передаются нотариусу и будут храниться у него.
В итоге каждая из сторон получит на руки по одному экземпляру договора купли-продажи.
Если спустя несколько лет налоговики или кто либо еще потребует разобраться с деньгами или с правами на проданную недвижку, всегда можно будет подойти к нотариусу у которого в архиве и будет храниться оригинал договора.
Дело за малым, чтобы государство хоть на чуточку помогло хранить столь драгоценные архивы самим нотариусам.
Кстати, срок исковой давности по Модифицированному ГК – 10 (!) лет.
4. Цена сделки. В связи с изменениями в законодательстве об отмывании денег, прекратила свое существование практика купли-продажи по цене «Кадастра».
В договоре указывается только реальная цена продажи.
Больше никаких продаж по «оценочной кадастровой стоимости» или как ее называют граждане «по цене БТИ».
Если стороны продают недвижимость за цену в иностранной валюте, то данный пункт договора оформляется особо: вначале указывается цена в национальной валюте (в леях), а после нее стоимость в Евро или Долларах, по курсу Национального банка.
Ранее большинство договоров в плане цен оформлялось наоборот: вначале указывалась цена в иностранной валюте, а затем аналог в леях.
Новые требования вызваны модификациями в ГК – молдавский лей основное платежное средство на территории Молдовы.
Успеть за полторы недели.
С 1 августа 2019 года порядок удостоверения абсолютно всех нотариальных документов меняется кардинальным образом.
Нотариусам, для того чтобы удостоверять сделки необходимо подключиться к ряду баз данных Агентства Публичных Услуг.
Помимо нынешней базы данных Кадастра, для совершения сделок будут проверяться базы данных гражданского состояния, база данных удостоверений личности и прочие.
Каждый заход для проверки обойдется минимум в 20-40 лей.
Если вкратце, то именно так велят последние изменения в законодательстве.
Не трудно представить, что срок подготовки документов по сделке увеличится, а стоимость нотариальных услуг возрастет.
По данным инсайдеров, процесс подключения к новым базам данных идет тяжко, а может и не идет вообще. Кому успеют дать доступ на 1 августа к данным Реестров неизвестно. Понятно одно, что на фоне колоссальных изменений введение еще одной реформы приведет к хаосу. Добавим к этому, что август – это месяц приезда сограждан из за рубежа в Молдову для решения вопросов, месяц традиционных европейских отпусков.
Так что приезжающим авторы изменений и «подключений» подложили хорошую свинью.
Если Вам предстоят сделки с недвижимостью, то постарайтесь не терять времени. Предсказать, кто сможет работать с недвижимостью после 1 августа 2019 года не решится никто.
