Молдавский рынок недвижимости еще не полностью стабилизировался, в 2018 году цены снизились незначительно, а количество сделок с недвижимостью заметно возросло. Кроме того, клиенты предпочитают покупать новое жилье.
Все больше покупается жилья в частности в Кишиневе. По данным Агентства госуслуг, количество сделок купли-продажи квартир увеличилось в 2018 году на 10,7% по сравнению с предыдущим годом – до 20 407. В 2017 году было продано 18422 квартиры.
Согласно официальной статистике рынка недвижимости, в прошлом году также наблюдался рост сделок с частными домами. Данные Агентства госуслуг показывают, что было зарегистрировано 7850 сделок купли-продажи частных домов. Сделки на первичном рынке касались 14 789 квартир и более 10 000 частных домов.
Какие факторы двигают рынок недвижимости вперед?
Удешевление кредитов на недвижимость, запуск государственной программы «Первый дом» и увеличение доходов населения способствовали активизации рынка недвижимости.
Средневзвешенная процентная ставка по банковским кредитам, выданным физическим лицам на недвижимость, снизилась с 7,53% годовых в январе 2018 года до 6,40% в конце года, а ежемесячная сумма кредитов, заключенных населением, удвоилась в течение года. Согласно данным Национального банка Молдовы, в прошлом году коммерческие банки предоставили населению кредиты на сумму более 1,8 млрд леев.
«Интерес граждан к ипотечным кредитам вырос: сейчас более низкие процентные ставки, программы государственной поддержки и т. д. Увеличение объема ипотечных кредитов связано, помимо других факторов, и с проведением программы «Первый дом», которая предусматривает возможность получения гражданами Республики Молдова, возраст которых составляет от 18 до 45 лет, кредитов на покупку собственного жилья», – сказал в одном из интервью глава НБМ Октавиан Армашу. Он добавил, что по ситуации на 30 ноября 2018 г. кредиты, предоставленные на покупку/ строительство жилья, составили 3,8 млрд леев или 10,7% кредитного портфеля сектора.
Цены на квартиры устанавливаются продавцом в евро на фоне подорожания национальной валюты по отношению к европейской. Реальная заработная плата выросла, инфляция низкая, то есть покупателю требуется меньше финансовых усилий, чем это было три-четыре года назад. «Одно только подорожание национальной валюты за последние два года сделало квартиры дешевле более чем на 10%. Поэтому семье сейчас требуется меньше финансов, чем 10 лет назад. Для приобретения квартиры площадью 70 квадратных метров 12 лет назад требовалось 36 средних годовых зарплат, в этом году этот показатель снизился в 3,8 раза – до 9,5 средних годовых зарплат», – отмечает экономист Вячеслав Ионицэ.
Средняя стоимость 1 квадратного метра на квартиры в Кишиневе в январе 2019 г., по сравнению с декабрем 2018 г., снизилась с 522 до 520 евро.
По данным биржи недвижимости Lara, в январе 2019 г. стоимость 1 кв. м в 1-комнатных квартирах на Ботанике составляла 525-605 евро; на Буюканах – 552-568 евро; в Центре – 575-638 евро; на Чеканах – 479-578 евро; на Рышкановке – 567-600 евро. Цены на 2-комнатные квартиры на Ботанике в январе составляли 480-576 евро за кв. м; на Буюканах – 518-545 евро; в Центре – 536-594 евро; на Чеканах – 454-543 евро; на Рышкановке – 512-568 евро. Цена на 3-комнатные квартиры в январе на Ботанике составляла 451-501 евро за 1 кв. м; на Буюканах – 459-468 евро; в Центре – 468-530 евро; на Чеканах – 397-471 евро; на Рышкановке – 455-505 евро.
Квадратный метр в 4-комнатных квартирах стоил 427-465 евро на Ботанике; 418-432 евро – на Буюканах; 428-489 евро – в Центре; 378-451 евро – на Чеканах; 438-488 евро – на Рышкановке. Стоит отметить, что, по сравнению с январем 2018 г., средняя стоимость 1 кв. м на квартиры в Кишиневе снизилась на 3 евро – с 523 до 520 евро.
Сколько продлится такое падение цен?
«Сохраняйте спокойствие, новых падений цен не будет, рынок стабилизировался», – убеждены многие эксперты. По их словам, динамика цен в 2019 году сохранит тенденцию прошлого года: в марте – июле будет небольшой спад, в августе – сентябре ожидается небольшой рост, а в конце года – возврат к уровню марта – июля. В любом случае, речь не идет о новом витке снижения цен.
Министр финансов Ион Кику написал в социальной сети, что в 2019 году около 3000-3500 молодых людей станут бенефициарами программы «Первый дом». «В январе 2019 года у нас уже есть более 210 новых бенефициаров, что подтверждает среднемесячные оценки на 2019 год – 250-270 новых бенефициаров», – отметил он. До сих пор более 1300 молодых семей воспользовались этой программой.
Спрос на жилье, если судить по количеству сделок, не снижается, а наоборот, растет. Тревогу вызывает то, что меньше возводится зданий, хотя ситуация, судя по стройкам в Кишиневе, должна быть обратной.
В Молдове в 2018 г. было выдано 3266 разрешений на строительство жилых и нежилых зданий, что на 16,6% меньше, по сравнению с 2017 г.
Как сообщило Национальное бюро статистики, из общего объема выданных разрешений, 2009 (61,5% от общего количества) пришлось на жилые здания, а 1257 (38,5%) – на нежилые. При этом число разрешений на строительство жилых зданий в 2018 г., в сравнении с 2017 г., сократилось на 12,5%, а на строительство нежилых зданий – снизилось на 22,4%. По данным НБС, в 2018 г. было выдано 1689 разрешений на строительство жилых и нежилых зданий в городах Молдовы и 1577 разрешений – на строительство в сельской местности.
При этом число выданных разрешений на строительство в городах в этот период сократилось на 16,7%, по сравнению с 2017 г., а в сельской местности – уменьшилось на 16,5%. В 2018 г. больше всего разрешений на строительство жилых зданий традиционно было выдано в мун. Кишиневе – 888 против 928 единиц годом ранее (-40 ед.). В регионе развития «Центр» число выданных разрешений на строительство жилых зданий сократилось – с 743 до 558 единиц (-185 ед.), «Север» – с 323 до 281 единиц (-42 ед.), «Юг» – со 194 до 190 единиц (-4 ед.), а в АТО Гагаузия – со 108 до 92 единиц (-16 ед.). Согласно официальной статистике, число разрешений, выданных на строительство нежилых помещений в мун. Кишиневе, за год выросло со 180 до 202 единиц (+22 ед.). В то же время в остальных регионах развития был отмечен спад этого показателя: в регионе развития «Север» – с 414 до 279 (-135 ед.), «Центр» – с 419 до 378 (-41 ед.), «Юг» – с 304 до 220 (-84 ед.), в АТО Гагаузия – с 303 до 178 единиц (-125 ед.).
Республика Молдова остается на одном из последних мест в мире (172), согласно последнему докладу Всемирного банка Doing business 2019. В докладе говорится об огромном числе процедур, которые должен пройти предприниматель – 28, на которые уходит 276 дней. Вызывает ли беспокойство снижение количества выданных разрешений? Думаю, что для тревоги нет причин, рынок перенасыщен предложениями.
Влад Берку
