Часто, когда речь заходит о домах и зданиях, построенных в Молдове после 1991 года, можно услышать фразу: «Они стоят до первого землетрясения».
Это эмоциональная оценка. И случившиеся два землетрясения средней силы, - в сентябре и декабре 2016 года это подтвердили. Какова на самом деле реальная ситуация в строительстве? И возможны ли ситуации, в которых по вине строителей или чиновников может случиться тотальный ущерб, - для человека или принадлежащей ему недвижимости?
Особенности строительства в Молдове
«Ещё когда я был студентом, преподаватели говорили: «В Молдове уникальная среда по комплексу неблагоприятных факторов, - вспоминает Виктор Поповский, главный инженер проектов по противооползневым мероприятиям АО Intexnauca, специалист с 38-летним стажем работы. Лицензирован по специальности «Защита от опасных геологических процессов». – К ним относятся геологическая среда, сейсмические явления и климатические факторы».
«Молдова находится в сейсмически опасной зоне, это знают все, - говорит Владимир Полканов, доктор технических наук, ведущий специалист кафедры геодезии, кадастра и геотехники Технического университета Молдовы, – Но есть ещё ряд факторов, которые опасны сами по себе, и которые усиливаются из-за подземных толчков. Это оползни, которые приносят даже больше ущерба, чем землетрясения; просадочные грунты; овраги; воздействие подземных вод и др.
Исследования, проведённые учёными Академии наук РМ показали, что общая площадь оползнеопасных территорий составляет 670 тыс. га или 20% площади страны.
В настоящее время в республике зарегистрировано более 16 тыс. оползней. Только в начале 90-х годов прошлого столетия в период активизации оползневых процессов было повреждено 10 тыс. домов, 350 км инженерных коммуникаций, разрушено 17 памятников археологии, 9 памятников истории культуры.
Катастрофические смещения в г. Леушены Хынчешского района в ночь с 25 на 26 февраля 1998 года полностью разрушили 193 дома, в аварийное состояние было приведено 160 домов, повреждено 7 км автомобильной дороги».
«У нас такие геологические условия, - пояснил начальник управления архитектуры, проектирования, градостроительства и обустройства территорий Министерства регионального развития и строительства Сергей Мунтяну. – Почти везде на глубине примерно 6 метров залегает слой глины. Соответственно, когда до него доходит вода, дальше она не просачивается, и образуется потенциально опасный оползневой участок. Этот фактор нужно постоянно учитывать при проектировании и строительстве.
В Молдове существует комплексное и жёсткое законодательство, в котором чётко прописано, кто за что отвечает, и в каких случаях ответственный понесёт за свои действия наказание. Это, в первую очередь, Закон № 835 «Об основах градостроительства и обустройстве территории». А также законы № 163 «О разрешении выполнения строительных работ» и № 721 «О качестве в строительстве».
Другое дело, что далеко не всегда требования этих законов выполняются, и тогда возможны большие проблемы».
«По уровню сейсмической опасности, - продолжает Владимир Полканов, - Молдова условно разделена на три зоны: Север – 6 баллов, Центр – 7 баллов, Юг – 8 баллов. «Условно» потому, что в сочетании с другими неблагоприятными факторами сейсмоопасность конкретного участка может быть повышена. Например, в Кишинёве, который относится к 7-бальной зоне, есть много участков, на которых нужно строить дома с учётом 8-бального риска. Это, например, вся улица Албишоара, улицы Букурешть, Бернардацци и мн.др.
В финансовом плане повышение планки на 1 балл приводит к удорожанию строительства фундамента – на 20%, каркаса – на 30%, всего здания в целом – от 50% и выше».
Пригодных земель нет
«В столице уже давно не осталось участков, пригодных для строительства, - считает Виктор Поповский. – По крайней мере таких, на которых не требовалось бы проводить дополнительные, зачастую очень дорогостоящие исследования и мероприятия. Раньше Кишинёвское управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений запрещало там строить, теперь разрешает».
Его слова подтверждает руководитель фракции Кишинёвского муниципального совета, предприниматель Василий Киртока, который после окончания Одесского политеха 12 лет проработал в проектных институтах, дослужившись от инспектора до главного инженера проекта, затем и до директора: «В Кишинёве территории, которые не очень подходят для строительства, занимают весьма значительные площади».
«Кишинёв многие десятилетия развивался по градостроительной концепции, составленной архитектором Щусевым, - добавляет Владимир Полканов, - который проектировал его как небольшой, удобный для жизни город, с населением до 300 тыс. человек. Сейчас в столице живёт около миллиона. Земельный ресурс давно исчерпан, в ход идут земли, которые раньше считались непригодными для строительства».
Стратегический ресурс для чиновников
У города есть два пути развития. Увеличиваться вширь, как это планировалось до 1991 года (напомню, что планы предусматривали, например, включение Страшен в состав Большого Кишинёва). Причём расширять столицу предполагалось за счёт продления проспекта Алба-Юлие. Он проходит по гребню холма, и, наравне с ул. Гренобля относится к наиболее устойчивым и безопасным для строительства зонам города.
Но такое расширение подразумевает большие инфраструктурные инвестиции со стороны государственного и муниципального бюджетов: строительство сетей водо- и газоснабжения, электричества, улиц и дорог. Таких денег нет, и в сегодняшней экономической ситуации не предвидится.
Другой вариант: подготовка существующих неудобных для строительства земель вблизи имеющейся инфраструктуры. Опять-таки за счёт средств городского бюджета. Это могло бы стать выходом из положения.
«На это просто нужны деньги, - комментирует Владимир Полканов. – Строят же некоторые страны даже искусственные острова в океане. Возможна и подготовка оползневых, просадочных и пр. участков под строительство».
«Не так давно мы проектировали завод по производству концентрированного яблочного сока в Унгенском районе, - рассказывает ведущий специалист института Industrialproiect Павел Корчевский. – Я не могу указать точную сумму, в которую нам обошлись изыскания, это коммерческая тайна. Могу только показать их результат и сказать, что это было дорого. Исследования показали, что для строительства выделен безопасный участок. Если же была бы необходимость осуществления противооползневых, антисейсмических и других дополнительных мероприятий, то строительство обошлось бы заказчику намного дороже». (Демонстрирует длиннейшую распечатку).
Но и на это у города денег нет.
Однако есть необходимость, даже не столько в расширении столицы, сколько в распределении земельных участков под строительство. Это один из основных ресурсов, из которых городские чиновники могут извлекать выгоду. Об этом вопросе много было написано, поэтому мы на нём останавливаться не будем. Отметим только, что распределение муниципальной земли в аренду или в собственность по закону должно осуществляться через аукцион. Но последний аукцион примэрия провела в 2013 году, с тех пор легальный путь получения земли под застройку, по сути, закрыт.
В плане же безопасности столичные власти выбрали третий путь, - выделение (непрозрачными методами) под строительство оползневых участков и других проблемных. При этом оценка оползневой опасности участка и расчёты устойчивости склона не проводятся. Тем самым обязанности по анализу и благоустройству этих земель перекладываются на строительные компании и частных застройщиков.
Повторимся: никакой опасности для людей, если все проектные и строительные работы выполнены правильно, при строительстве на таких участках нет.
И оговоримся. Это в том случае, если в зоне, к примеру, оползнеопасной, но укреплённой, в дальнейшем будут проводиться только скоординированные с этим фактором работы. По «подрезке» грунта, например. Так бывает, когда строят дорогу или выполняют какие-то другие работы. В ином случае земля может «поползти» в десятке, а то и сотне метров от места «подрезки».
Как определить опасность участка
Существуют две основные специализированные карты Кишинёва.
Первая, - карта оползневой опасности, составленная около 20 лет назад группой учёных Технического университета под руководством доцента Семёна Орлова.
Это огромный лист, склеенный из подробнейших карт города и его окрестностей (которые брали в КГБ республики), на который нанесены все оползневые участки в городе. Одно время карта висела на стене в Кишинёвской примэрии, затем её оцифровали и убрали в архив. Документ, вместе с другими подобными картами (подземных вод и пр.), был размещён на сайте map.chisinau.md, который уже несколько лет не доступнен.
Как сообщил автору вице-примар Кишинёва Нистор Грозаву, с сайтом случились технические проблемы, и сейчас специалисты работают над его восстановлением. Возможно, в ближайшее время ресурс заработает снова. «Я сам без него как без рук», - признался вице-примар, в прошлом – декан архитектурного факультета Технического университета Молдовы.
Правда, проверка по системе Whois показывает, что такое доменное имя не существует вообще, а MoldData предлагает его арендовать всего за $ 39 в год…
На сайте примэрии можно обнаружить баннер e-urbanism. Однако в галерее базовых карт упомянутых выше и ниже документов нет.
Вторая – карта микросейсморайонирования столицы, на которой разделены 7 и 8-бальные зоны. Она разработана учёными Института геологии и сейсмологии Академии наук Молдовы. Данные из неё предоставляются проектировщикам за плату, которая идёт на дальнейшие работы над этим важнейшим документом.
«Если говорить предметно, - констатирует Владимир Полканов, - в Кишинёве выделены 62 зоны риска. В оползневых зонах столицы (по данным на 2000 год) были размещены более 100 частных домов, 30 многоэтажных зданий, 10 детских садов. Сейчас таких строений прибавилось, но точно подсчитать их число без доступа к картам [названным выше] невозможно».
Частные дома
Высочайший спрос на участки под строительство особняков вызвал соответствующую реакцию властей. Выделяются участки, однако людей не предупреждают при этом, что стоимость противооползневых работ может значительно превысить стоимость и участка и строительства.
«На беспроблемном участке будущему владельцу особняка достаточно пробурить две геологоразведочные скважины, это стоит 10 тыс. леев, - говорит Владимир Полканов. – Многие и этого не делают. На проблемном, - количество этих скважин может увеличиться многократно, и это только начало необходимых работ».
«В 2015 году оползневым деформациям подвергся комплекс жилых домов в пригороде Кишинёва – пгт Кодру, - отметил учёный. - Стоимость только проекта противооползневых мероприятий превысила 2 млн леев. Нас приглашали для экспертизы, и пострадавшие утверждали, что никто их не предупредил об опасности выделенных участков».
Речь идёт о шести особняках по адресу переулок Извоарелор. Найти их не просто. На доме № 30 переулок, как и дорога, заканчиваются, упираясь в лесок. Слева вниз уходит склон холма длиной свыше полукилометра.
Если спуститься по нему метров на 100, и повернуть направо, то метров через 200 будет первый оползневой участок. При этом автору пришлось пробираться по заросшей тропинке через заросли камыша (!). Под ногами конкретно хлюпало, несмотря на конец засушливого лета.
И только в ноябре 2016 года на этом склоне начали рыть противооползневые канавы и проводить другие мероприятия.
«Вообще-то, - разъясняет Владимир Полканов, - застройка холма, представляющего оползневую опасность, должна начинаться снизу. Если строить начинают сверху вниз, появляется дополнительная опасность возникновения оползня на участке, находящемся в середине склона.
К сожалению, преподавание таких дисциплин, даже будущим архитекторам, и подготовка специалистов, разбирающихся в проблемах сейсмики, оползней и других связанных с ними, у нас постоянно сокращается. В стране почти не осталось специалистов по этим вопросам, а новых просто не готовят».
Многоэтажные дома
При строительстве многоэтажных домов в столице действуют два неблагоприятных фактора, отмеченных выше.
Первый – выделяются «сложные» участки, которые удорожают строительство зданий. И, соответственно, заставляют застройщиков искать пути как-то удешевить строительство. Поскольку объяснить покупателю, почему цена квадратного метра в двух совершенно одинаковых домах, один из которых построен на ровном грунте, второй – на оползне, сильно отличается, невозможно.
Второй – нехватка квалифицированных специалистов, способных оценить опасность участка и предложить грамотные решения.
Дом начинается с фундамента
Обвал грунта, который произошёл на месте строительства фундамента жилого дома по ул. Мирон Костин, 8 июня нынешнего года, и который поднял волну общественного интереса, на самом деле для кишинёвских строек – явление вполне рядовое.
По информации издания vedomosti.md, застройщиком в данном случае выступала компания «D&D Companie» (учредитель Гуцу Олег), которая, по сведениям упомянутого выше портала, принадлежит депутату от Либеральной партии Юрию Дырда.
В апреле, например, обвалилась подпорная стенка котлована рядом с претурой сектора Буюкань, застройщик – Camelon cons SRL (учредитель Бутук Лилия, главный инженер проекта Валериу Баника). Об этом на своей страничке в facebook сообщил Александр Панов, президент общества независимых оценщиков РМ и заместитель директора АО CTI–Capital, бизнес-центр Kentford: «Техногенная авария. Многочисленные повреждения инженерных городских сетей, электрических, тепловых, газовых. Уничтожено дорожное покрытие. Угроза близким зданиям, в том числе зданию претуры».
«Там идёт строительство многофункционального центра в 14 уровней (подвал, полуподвал, партер и 11 этажей), - комментирует этот инцидент Экономическое обозрение «Логос-пресс». - Заказчиком выступает фирма Bijutic (зарегистрирована в 2008 году, учредитель и директор Елена Бергий). Строительные работы выполняет компания Camelon Cons (учредитель и директор Лилия Бутук, юристом–консультантом в фирме числится Вадим Кожушняну – муниципальный советник от Либеральной партии, председатель комиссии муниципального совета по строительству, архитектуре и земельным отношениям)».
Александр Панов для «ЛП» отметил, что на его взгляд были допущены явные ошибки, скорее, по технологии производства работ, возможно, и по проектированию. «На участке сложные гидрогеологические условия для строительства, которые требуют проведения специальных мероприятий. Но зачастую у нас получается так, что при добросовестном и тщательном изучении условий, если есть технические сложности для строительства, требуется выполнение дополнительных мероприятий, что ведёт к удорожанию строительства. А это не всегда устраивает заказчика, который не хочет тратиться».
«По словам социалистов, участок, на котором строится новый дом, не предназначен для такого рода конструкций, потому что грунт здесь – с преобладанием песка, и очень быстро впитывает воду, - сообщил об этом инциденте портал allmoldova.com со ссылкой на Accent TV. - Муниципальные советники бьют тревогу, заявляя, что при строительстве зданий в Кишинёве не соблюдаются элементарные нормы и правила – не проводятся предварительные консультации со специалистами, а также отсутствуют критерии отбора компаний, способных проводить постройку жилых домов.
На специальном заседании по поводу обрушения котлована на улице Мирон Костин тогдашний и.о. главного архитектора Кишинёва Ион Карпов отметил, что авария около здания претуры Буюкань на улице Михай Витязул носила более серьёзный характер, чем на улице Мирона Костин.
Претор сектора Буюкань Валериу Немеренко заявил по этому поводу для JurnalTV, что строительной компании несколько раз указывали приостановить строительство, поскольку работы велись с нарушениями.
А заместитель начальника Государственной инспекции в строительстве Вячеслав Потоп сказал телеканалу, что строительная компания должна прекратить работу и исправить все недостатки.
По состоянию на 26.09.2016 данное строительство было заморожено, велась откачка воды.
Чуть раньше произошло обрушение котлована комплекса высотных зданий, который на Скулянке в районе бывшей канатной дороги строит компания FPC „Exfactor-grup” SRL (учредитель и администратор – Тону Владимир).
При этом инциденте присутствовал проживающий недалеко Виктор Поповский, который видел, к чему идёт дело и предлагал компании свои советы.
Вот отрывок из письма, которое он направлял руководству группы 22.11.2015: «Случайно увидел строительство котлована под комплекс высотных зданий на Скулянке по ул. Каля Ешилор 67. Это несколько выше существующей канатной дороги. Я посмотрел ваш сайт и там целая серия высотных зданий в разных районах Кишинэу, но практически все они располагались на ровных площадках. А вот на Скулянке ваши проектировщики расположили здания не просто на косогоре, а в основании оползневого склона. Возможно, они обладают опытом проектирования зданий, но совсем не знают геотехнических систем и принципа развития опасных геологических процессов...»
Специалист указал, что необходимо провести большой комплекс дополнительных работ. Но поначалу его советы были не оценены.
В итоге котлован всё-таки обрушился.
Специалисты подчёркивают, что такие обрушения котлованов (если они не привели к ущербу для жизни и здоровья людей или к проблемам для рядом стоящих домов) – это не фатально. Это можно исправить.
Цемент и арматура
С целью сэкономить, строительные компании нередко используют цемент марки ниже, чем указана в проекте, и арматуру меньших диаметров. Все эти работы становятся скрытыми. Для определения качества бетона нужны анализы. А чтобы выявить, что была заложена не та арматура, вообще нужно разбирать несущие конструкции.
В 2006 году в Молдове случился скандал, связанный с цементом. Речь идёт о раскрытой сотрудниками МВД схеме, по которой четыре фирмы из г. Резина завозили с Рыбницкого цементного завода некачественный цемент (в схеме были задействованы и сотрудники таможенных постов с обоих берегов Днестра), фасовали его в мешки резинского завода Lafarge с указанием марки 400 и продавали в Кишинёве строителям высотных домов со скидкой в 10%. Так, по крайней мере, утверждали в МВД РМ.
Общий объём впечатляет: 100 000 тонн цемента, а это почти миллион тонн бетона.
Правда, больше об этом скандале ничего слышно не было. Куда делись эти сто тысяч тонн некачественного цемента – неизвестно.
Увеличение этажности
Ещё одно достаточно распространённое нарушение – увеличение этажности здания в процессе строительства.
«В принципе, - говорит риэлтор Пётр Олейник, - в самом этом факте опасности для будущих жильцов нет. Например, в советское время три двадцатиэтажных здания на бул. Дачия (одно из них известно как магазин «Марица») начинали строиться как 16-этажные. В процессе строительства было принято решение об увеличении этажности. Правда, поисками технического способа это сделать занимался в течение года целый проектный институт. Однако получилось – здания стоят до сих пор».
20 октября сотрудники Национального центра по борьбе с коррупцией задержали четырёх руководителей строительной компании по обвинению в строительстве дополнительных, не предусмотренных проектом этажей в трёх зданиях по адресу Александру чел Бун 115.
По нашим данным, речь идёт о фирме Top Level Invest SRL (администратор Николай Спатарел, учредители он же и Морозов Олег).
Прокуратура подтверждает
В мае 2016 года были задержаны несколько высокопоставленных чиновников Кишинёвской мэрии, в том числе вице-примар Влад Котец; Раду Блаж, заместитель начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений, и Виталие Штирбу, главный инспектор Государственной строительной инспекции сектора Ботаника, вместе с двумя предпринимателями в роли посредников, Николаем Шабаном и Виорелом Корнеску в связи с тем, что были обвинены офицерами Национального центра по борьбе с коррупцией (НЦБК) и Антикоррупционной прокуратуры (АП) в пассивной коррупции, извлечении выгоды из влияния, подделке официальных документов и превышении служебных полномочий, - сообщал портал zdg.md.
Виорел Морарь, главный прокурор Антикоррупционной прокуратуры, уточнил для ZdG, что «в деле есть оперативная информация и жалоба жителей касательно здания, которое было введено в эксплуатацию. Дело было открыто на основании этих материалов. Существует одно дело по нескольким пунктам обвинения», – отметил он. Предметом жалобы является здание по ул. Индепенденцей 28/3, построенное ООО «Vavilex» (учредители Валериу и Виктория Петрович). Блок был введен в эксплуатацию в прошлом году.
«Дело примэрии» по факту превышения служебных полномочий и подделке документов было начато 25 марта 2016 года и впоследствии было объединено с ещё девятью уголовными делами, которые касались фактов пассивного и активного подкупа, а так же злоупотребления властью.
9 сентября прокуроры по борьбе с коррупцией и офицеры НЦБК завершили расследование дела в отношении чиновников, обвинённых в коррупции, злоупотреблении властью, превышении служебных полномочий и подделке документов. Перед судом должны предстать семь человек, - сообщалось в пресс-релизе Национального центра по борьбе с коррупцией.
Согласно обвинению, служащие примэрии, по предварительному сговору с посредниками, допустили различные нарушения взамен денежного вознаграждения. Одна из самых больших сумм, переданных им, составляет 12000 евро.
Не вторгаясь в тайну следствия, мы задали ведущему эти дела прокурору Виорелу Морарь два вопроса.
Первый: Имеются ли в материалах уголовных дел доказательства, что арестованные чиновники подписывали акты о приёмке объектов недвижимости, о которых было известно, что они построены с нарушениями?
Второй: Подписывал ли кто-то из этих чиновников акты скрытых работ, не присутствуя при самих работах?
На оба вопроса прокурор ответил: «Да». И сослался на факт сдачу в эксплуатацию жилого дома, в котором при приёме в эксплуатацию не был установлен лифт.
НЦБК дополняет
Также мы запросили Национальный центр по борьбе с коррупцией об уголовных делах, возбужденных в период с 2010 по 2016 гг в области строительства.
Согласно информации, предоставленной заместителем начальника Главного управления уголовного преследования НЦБК подполковником Анатолие Кутие, за период с 2010 по август 2016 года центром было возбуждено в общей сложности 71 уголовное дело.
Среди них:
По ст. 257 Уголовного Кодекса РМ – «Недоброкачественное строительство» (п. (1) которой гласит: «Сдача в эксплуатацию недоброкачественно построенных, незаконченных или не соответствующих условиям проекта жилых домов, промышленных, транспортных, энергетических и других сооружений руководителями строительных организаций, производителями работ и должностными лицами, осуществляющими контроль за качеством строительства») -13;
По ст. 326 – «Извлечение выгоды из влияния» - 3;
По ст. 324 – «Пассивное коррумпирование» - 19;
По ст. 335, 327 – Злоупотребление властью или служебным положением – 14;
По ст. 328 - «Превышение власти или служебных полномочий» - 19;
По ст. 329 – «Служебная халатность» - 2;
По ст. 332 – «Служебный подлог» - 1.
Игорь Фомин
Расследование выполнено в рамках Проекта «Shining a Light on Corruption in Moldova», осуществляемого Центром журналистских расследований и «Freedom House» при финансовой поддержке Министерства иностранных дел Королевства Норвегия.
