В 2023 году цены на квартиры в столице Молдовы выросли в среднем на 10 %, и многие эксперты полагают, что в этом году эта тенденция сохранится. При этом ввод в строй нового жилья в Кишинёве в прошлом году вырос в несколько раз по сравнению с 2022 годом.

Мы попытались разобраться в данном парадоксе.

Как сообщает Национальное бюро статистики в ежегодном сборнике "Кишинёв в цифрах", в прошлом году был отмечен рекордный рост в завершении строительства ранее начатых объектов.

За январь-сентябрь 2023 года введено в эксплуатацию 5 445 домов (квартир и индивидуальных домов), что в 3,2 раза больше, чем за январь-сентябрь 2022 года. Общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию в январе-сентябре 2023 года, составила 373,7 тыс. м² или в 2,5 раза больше по сравнению с январем-сентябрем 2022 года.

Количество введенных в эксплуатацию квартир достигло 5131, то есть больше по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года в 3,8 раза. Общая площадь введенных квартир составила 335,2 тыс. кв.м, или в 3,4 раза больше чем в прошлом году за тот же период.

Вместе с тем, достаточно резко сократилось количество выдаваемых разрешений на строительство.

В январе-сентябре 2023 года было выдано 832 разрешения на строительство жилых и нежилых зданий, что на 6,7% меньше, чем в январе-сентябре 2022 года. При этом на строительство жилых зданий выдано 715 разрешений, что на 5,4% меньше чем в прошлом году. На возведение нежилых объектов выдано 117 разрешений (- 14%). Из общего количества выданных разрешений на строительство зданий 56,7% приходится на сельскую местность и 43,3% - на городскую.

Вместе с тем, рынок недвижимости оживился после пандемийного кризиса и спрос вернулся в обычные рамки ещё в позапрошлом году. Например, в 2022 году только на вторичном рынке жилой недвижимости Кишинёва цены за год выросли на 27,4%.

Агентство государственных услуг сообщает, что за девять месяцев года в мун. Кишинёв было зарегистрировано почти 10,6 тыс. договоров купли-продажи.

При этом агенты по недвижимости утверждают, что предложений о продаже на сайтах объявлений стало гораздо меньше, чем в предыдущие годы. В таких условиях значительная часть новых квартир продаётся уже тогда, когда застройщик закладывает фундамент. Строители заявляют, что почувствовали оживление, особенно во второй половине прошлого года.

В этих условиях средняя цена жилой недвижимости в столице выросла до 1100 евро за квадратный метр.

Эксеперты утверждают, что рост продолжится.

"Спрос на молдавском рынке остался стабильным, а вот предложение резко сократилось, - объясняет Евгений Цуркан, руководитель департамента новостроек Proimobil.md. - [При этом] на цену влияют два фактора – себестоимость строительства и текущий спрос и предложение. Спрос и предложение кажутся важнее, но и затратную часть невозможно игнорировать. Когда выросли в цене все статьи затрат – металл, бетон, стеклопакеты, можно долго перечислять… Усложнилась логистика, российский и украинский рынок пришлось поменять на поставки из Европы. Рабочая сила выросла в цене, не можешь предложить высокую зарплату – просто теряешь рабочих. Так что стоимость квадратного метра в строительстве неизбежно становится дороже".

И роста предложения на рынке не стоит ждать ещё года два. Большое предложение нового жилья не может появиться в одночасье, и цены продолжат расти примерно такими же темпами и в 2024 году. Это связано с тем, что строящиеся сейчас крупные комплексы будут готовы через год или даже два.

Агенты по недвижимости также утверждают, что есть ещё несколько факторов, которые будут поддерживать тенденцию цен на жилье в столице. Среди наиболее очевидных – рост цен на аренду и снижение ставок по ипотеке. Например, благодаря поддержке государства проценты по ипотечному кредиту Prima Casa сохраняются на низком уровне. А на рынке банковских ипотечных кредитов наблюдается движение вниз из-за постоянного понижения базовой ставки Национальным банком Молдовы. (Ранее мы сообщали, что в 2024 год Молдова вступила с базисной ставкой в 4,5%, что на 15,25 п.п. ниже, чем было в начале 2023 года).

К тому же недвижимость вместе с банковскими депозитами остаются чуть ли не единственными способами инвестиций в Молдове. А ставки по депозитам упали в конце года до 3,5%, что совершенно не перекрывает инфляцию, которая в прошлом году достигла 13,34%.

Таким образом, в 2024 году стоит ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость, как жилую, так и коммерческую. Других вариантов пока нет.

Игорь ФОМИН