2021 год, скорее всего, станет годом роста спроса на покупку квартир.

Тенденция такова, что мы увидим рекордную продажу 30 тысяч объектов недвижимости, может быть, даже больше. Этот показатель почти вдвое превышает средний показатель по Республике Молдова за последние 15 лет, пишет mybusiness.md.

В 2021 году сохранится тенденция 2020 года, когда более обеспеченные семьи в Кишиневе предпочтут индивидуальные дома. По оценкам, в этом году у нас будет примерно на 30% больше сделок по этому разделу недвижимости.

Также в 2021 году, скорее всего, будет преобладать покупка квартир небольшой площади на вторичном рынке.

Банковские кредиты на покупку квартир продолжат расти. Ссудный портфель на покупку недвижимости может превысить объем в 10 млрд леев.

После 13 лет спада цена на недвижимость в этом году немного вырастет. Она начала расти на первичном рынке с 2020 года, и у нас будет небольшой рост на вторичном рынке в этом году.

Это мнения, высказанные экспертом по экономической политике Института развития и социальных инициатив (IDIS) «Viitorul» Вячеславом Ионицэ во время еженедельного шоу «Экономический анализ с Вячеславом Ионицэ».

Вячеслав Ионицэ говорит, что до 2017 года среднегодовой объем сделок с квартирами в Республике Молдова составлял 13-15 тысяч квартир, а сейчас он увеличился практически вдвое.

Количество квартир, проданных в Республике Молдова в 2019 году, составило 29,7 тысячи. Уже в первом квартале этого года на рынке недвижимости было заключено 7,6 тыс. сделок с квартирами по всей стране. Также в первом квартале был рекорд по сделкам, связанным с частными домами в Кишиневе. Уже продано / куплено 440 домов. Если эта тенденция сохранится, то, скорее всего, в этом году у нас будут продажи как минимум на 30-40% выше, чем обычно в среднем по Кишиневу.

«Если тенденция сохранится, то 2021 год станет годом, когда будут побиты все рекорды на рынке недвижимости», - делает вывод Вячеслав Ионицэ.

Эксперт отмечает, что рынок недвижимости в Республике Молдова в основном сконцентрирован в Кишиневе. Если 5-6 лет назад 60% квартир продавалось в Кишиневе, остальные - в регионах Республики Молдова, то сейчас рынок недвижимости на 80% сконцентрирован в Кишиневе.

Практически 4 из 5 квартир, которые сейчас продаются / покупаются, находятся в Кишиневе. Можно сказать, что жизнь за пределами Кишинева постепенно прекращается. Люди уезжают из страны, но не покидают Кишинев, потому что мы наблюдаем два типа миграции в Республике Молдова. Речь идет о внешней миграции, когда люди уезжают из Республики Молдова за границу, и вторая - это внутренняя миграция. Видно, что во всех населенных пунктах Республики Молдова наблюдается убыль населения, но не в Кишиневе. Население в последние годы неуклонно растет, люди в селах продают свои дома и переезжают в Кишинев.

Экономист утверждает, что в 2020 году рынок недвижимости немного упал, но в Кишиневе продолжал расти, как и в этом году. В остальной части республики количество сделок с квартирами снизилось на 12%. Но сейчас в 2021 году наблюдается небольшое оживление. Молдаване покупают квартиры не только в Кишиневе, но и в остальной части республики, в Бельцах и в остальных муниципалитетах страны.

Что касается того, как молдаване решают свою проблему с деньгами на жилье, Вячеслав Ионицэ заявляет, что решение может быть двух типов: либо человек приходит со своими деньгами; либо берёт ипотеку.

Эксперт говорит, что «в настоящее время в Республике Молдова ипотечные кредиты на покупку квартиры стали настоящим «хитом» займов», и этим объясняется массовый рост сделок с недвижимостью. В настоящее время портфель банковских кредитов на недвижимость составляет 8,3 млрд леев. Каждый пятый лей, выданный в виде кредита, был отдан на покупку недвижимости.

Ипотека стала решением с 2018 года. У банков был и в настоящее время есть избыток ликвидности, и им нечего больше финансировать. Выяснилось, что лучшим клиентом банков могут быть физические лица. Процентная ставка по ипотеке упала ниже 10%, потому что, если она выше, иметь долгосрочные ссуды рискованно. По этой причине - процентная ставка ниже 10% и относительно конкурентоспособные зарплаты привели к тому, что граждане Республики Молдова могут позволить себе думать о квартире или доме.

Эксперт также говорит, что в Республике Молдова где-то 35% или каждая третья приобретаемая квартира - это новая квартира, в новом доме, оставшиеся 2/3 квартир находятся в старых домах.

С начала года увеличилось количество переходов недвижимого имущества исключительно за счет вторичных квартир. Люди с низкими доходами сегодня чаще всего предпочитают более дешевые квартиры, потому что новые на 50% дороже, чем на вторичном рынке.

По словам эксперта, в настоящее время доступность квартиры в Республике Молдова стала намного выше. Чтобы купить квартиру, гражданину нужно почти 8 лет. Если в 2008 году квартира площадью 70 квадратных метров стоила почти 61 тысячу евро, то стоимость квадратного метра жилья составляла около 900 евро. Даже вторичный рынок стоил дороже первичного. После глобального кризиса 2008 года, вызванного «бумом» на рынке недвижимости, цены на квартиры упали в большинстве стран. Однако если в других странах цена снижалась на 3-4 года, а затем снова росла, то в Республике Молдова цена снижалась в течение 12 лет, с 900 евро за квадратный метр жилья в 2008 году до чуть более 500 евро в 2020 году на вторичном рынке.

В то же время экономист сообщил, что средняя годовая зарплата в Республике Молдова приближается к 5 тысячам евро. В два раза больше, чем 5 лет назад. Средняя зарплата увеличивается, а курс евро остается стабильным. А если квартира стоит чуть больше 36 тысяч евро, выясняется, что на покупку квартиры граждане должны выделить около 7,5 годовых заработных плат. Таким образом, можно сделать вывод, что теперь граждане должны возвращать кредитные деньги, взятые на покупку квартиры, быстрее, чем 15 лет назад, когда на оплату покупки квартиры уходило почти 40 лет.

Вячеслав Ионицэ также говорит, что за последние 15 лет структура и состав домохозяйств в Кишиневе кардинально изменились. Раньше доминировали семьи из 3-4 и более человек, но теперь это семьи из 1-2 человек. Молодые люди женятся на 5 лет позже, чем 15 лет назад, позже думают о ребенке, они не хотят жить с родителями, если они в селе, то хотят жить в Кишиневе и хотят жить одни.

В настоящее время существуют десятки тысяч семей, состоящих из одного-двух молодых людей, и нуждающихся в квартирах. Они оказали огромное давление на рынок недвижимости и изменили его. Если в 2000-х годах около 90% построенных квартир имели 3 и более комнат и только 9% были 1 или 2 комнатными, то теперь, когда на рынок вышли молодые люди, живущие одиноко, без семьи, они все больше требуют малогабаритных квартир. В настоящее время 83% всех квартир, которые покупаются или строятся в Кишиневе, имеют 1 или 2 комнаты. Наибольшим спросом пользуются квартиры с небольшими площадями. Средняя площадь квартиры уменьшилась почти вдвое, со 130 квадратных метров в 2003 году до 60 квадратных метров сейчас.

«Строительные компании сталкиваются с огромным спросом на малогабаритные квартиры. Мы наблюдаем строительство многоквартирных домов, в которых уже нет трех-четырехкомнатных квартир», - заключает Вячеслав Ионицэ.

Эксперт также сообщил, что в настоящее время у нас в Республике Молдова 45 тысяч семей или граждан, которые арендуют жилую площадь. Если 15 лет назад в Кишиневе только 6% домохозяйств заявили, что они получают доходы от сдачи жилья в аренду, то сейчас их 13%, и это создает новую проблему: как мы можем гарантировать, что в Республике Молдова у нас будет достаточный и благоприятный инвестиционный климат чтобы граждане вкладывали средства в покупку жилья, с тем чтобы сдавать его в аренду, потому что спрос на это как минимум удвоится в ближайшие годы?