Многие аналитики склоняются к тому, что рынок недвижимости в Молдове перегрет, и скоро может начаться падение цен на квадратные метры.
Рынок недвижимости в Республике Молдова часто воспринимается как одна из самых прибыльных возможностей для инвестиций, однако отсутствие прозрачности и реальных данных может повлиять на решения инвесторов и создать искажения в восприятии общественностью цен и долгосрочной доходности, пишет bani.md.
В Республике Молдова не существует четкой публичной системы, отражающей фактические цены, фиксируемые при сделках у нотариуса. Это создает условия для высокой волатильности и манипулирования рынком посредством:
Искусственно завышенные цены на объектах недвижимости, не имеющие никакой связи с фактической стоимостью продаж.
Отсутствие ориентира на основе нотариальных сделок, который мог бы дать ясную картину реальной стоимости жилья, что делает невозможным реальный анализ спроса и предложения.
Отсутствие четких данных позволяет участникам рынка создавать ощущение срочности. Покупайте сейчас, потому что цены вырастут — манипулятивная стратегия, которая, однако, не отражает экономической реальности.
В то же время демографическая ситуация в Республике Молдова ухудшается, поэтому долгосрочный спрос показывает тренд на снижение. Республика Молдова сталкивается с ускоренной депопуляцией. За последние два десятилетия из Молдовы эмигрировало более 1 миллиона человек, что значительно снизило спрос на жилье. Уровень рождаемости низкий, на рынок выходит небольшое количество новых покупателей. Число новых домов увеличивается, что приводит к избытку предложения, особенно в Кишиневе.
Без демографического роста или массового притока иностранных инвесторов (или масштабного нашествия переселенцев и гастарбайтеров) рынок недвижимости не имеет прочной основы для дальнейшего роста цен в долгосрочной перспективе (например, 20 лет).
Если проанализировать средний рост цен на недвижимость в Молдове за последние 10 лет и сравнить его с инфляцией, то можно заметить, что реальная доходность инвестиций в недвижимость низкая или даже отрицательная.
По расчетам, в настоящее время новая квартира площадью 50 квадратных метров, стоимостью 2000 евро за квадратный метр, будет иметь общую стоимость 100 000 евро. Если ежемесячная арендная плата за эту квартиру составляет 550 евро, то годовая доходность составит 6,6%. Это означает, что при данной инвестиции ежемесячная арендная плата покрывает примерно 6,6% от стоимости квартиры в год.
С другой стороны, старая квартира той же площади в 50 квадратных метров, но по цене 1400 евро за квадратный метр обойдется в 70 000 евро. Ежемесячная арендная плата за этот тип квартир составляет 390 евро, а годовая доходность составляет 6,69%. Такой более высокий процент говорит о том, что инвестиции в старые квартиры могут обеспечить лучшую долгосрочную прибыль.
К тому же нужно ещё найти арендаторов, готовых платить 390-550 евро, таких в Молдове не очень много, а контрактов на аренду недвижимости в ГНС зарегистрировано более 13 000 только в столице.
В краткосрочной перспективе (1–5 лет) рынок может оставаться активным, однако инвесторам следует опасаться завышения цен. А в долгосрочной перспективе (10–20 лет) такие факторы, как сокращение численности населения, рост предложения и низкая доходность, делают недвижимость рискованной инвестицией.
