После резкого роста цен более чем на 20% рынок недвижимости взял небольшую паузу. Операции во втором квартале достигли самого низкого уровня за пять лет.
В Республике Молдова цены на квартиры выросли, начиная со второй половины 2020 года, слишком внезапно после 12-летнего спада, что напугало потенциальных покупателей. Эта тенденция сохранится в краткосрочной перспективе в ближайшие месяцы. В долгосрочной перспективе количество сделок с недвижимостью будет большим в Кишиневе, где будет происходить много покупок квартир в инвестиционных целях.
«В Республике Молдова рынок недвижимости сосредоточен исключительно в Кишиневе. За пределами столицы движения с недвижимостью практически отсутствуют», - считает Вячеслав Ионицэ, эксперт по экономической политике Института развития и социальных инициатив Viitorul.
Эксперт утверждает, что в Республике Молдова количество сделок с недвижимостью за последние годы увеличилось вдвое. Традиционно до 2015 года ежегодно в Республике Молдова совершалось 14-15 тысяч сделок с недвижимостью, особенно с квартирами. Начиная с 2019 года и по настоящее время совершено около 28 тысяч сделок с недвижимостью. Во втором квартале этого года было зарегистрировано наименьшее количество сделок с недвижимостью за последние пять лет как в стране, так и в Кишиневе. Эксперт объясняет этот факт тем, что со второй половины прошлого года цены на недвижимость в Кишиневе после 12-летнего снижения зарегистрировали слишком резкий рост более чем на 20%.
«Рынок недвижимости пережил взрывной рост за последние три года, количество сделок с недвижимостью увеличилось втрое. В то же время второй квартал дает нам сигналы о том, что происходит «ценовая коррекция», - сказал эксперт.
По словам Вячеслава Ионицэ, десять лет назад 60% сделок заключались при покупке недвижимости в Кишиневе, а сейчас около 80%. Если на уровне страны в прошлом году на рынке недвижимости наблюдалось небольшое снижение, то в муниципии Кишинев - постоянный рост. В принципе, можно сказать, что рынка недвижимости в Республике Молдова не существует, есть рынок недвижимости в Кишиневе и всё. Есть также муниципалитет Бельцы и населенные пункты около муниципия Кишинэу. Если будет реализован план так называемой «городской конгломерации», который включает Кишинев и районы вокруг Кишинева, то мы можем сказать, что вся экономическая деятельность в стране и весь рынок недвижимости будут сосредоточены здесь. Думаю, он будет поглощать более 90% всех сделок с недвижимостью. Кроме Кишинева бизнеса с недвижимостью практически нет», - отметил Вячеслав Ионицэ.
Экономист также заявил, что сейчас мы наблюдаем взрывной рост объемов кредитов на недвижимость, которые до 2005 года практически не выдавались. С 2005 по 2017 год общий объем кредитов на недвижимость в банковской системе достиг 2,6 млрд леев благодаря низким процентным ставкам и льготным условиям кредитования, предлагаемым банками. В настоящее время банковская система ссужает 20% своих денег в виде кредитов на строительство. Это, по словам экономиста, оживило рынок, а также в этом поучаствовали доходы людей, которые за последние пять лет стали намного выше. По этой причине, начиная с 2018 года, кредиты на недвижимость испытали еще больший рост, и в настоящее время их сумма составляет 10 миллиардов леев.
Экономический аналитик также отмечает, что для молдавского рынка недвижимости сейчас характерна миграция от больших квартир к малогабаритным. В 2003 году в последний раз регистрировалась средняя площадь вводимых в эксплуатацию новых квартир в 130 квадратных метров. В настоящее время средняя площадь новостройки составляет 65 квадратных метров. Если 15 лет назад были большие семьи, то сейчас семьи меньше, соответственно и жилая площадь должна быть меньше. Если раньше здания покупали бизнесмены, которые могли позволить себе покупать большие дома, то сейчас квартиры в основном покупают люди, которые живут и зарабатывают деньги в Республике Молдова и не могут позволить себе покупать недвижимость с большой площадью.
В то же время в настоящее время многие объекты недвижимости приобретаются в инвестиционных целях с целью сдачи в аренду. 80% арендаторов проживают в квартире максимум на 2 человека. В настоящее время здесь преобладают небольшие семьи из 1 или 2 человек. Семьи из 3 и более человек стали редкостью. Кроме того, молдаване сейчас женятся на пять лет позже, чем 15-20 лет назад. Таким образом, молодые люди хотят жить одни и довольствуются небольшой жилой площадью.
Экономист также констатирует, что Республика Молдова становится рынком, на котором люди живут на ренту. 15 лет назад только 6% жителей Кишинева жили а арендуемом жилье. В настоящее время в аренде проживает около 13% граждан. В среднем по Европе - 40%. Аренда квартир предназначена для людей с таким доходом, которые тратят на еду менее 20% в месяц. Из тех, кто живет в аренде, 45% - одинокие молодые люди, не живущие с родителями. У них есть работа, достойный доход, но у них нет собственного дома. Еще 25% - молодые семьи без детей. 10% - это семьи из двух человек: обычно родитель и ребенок.
Вячеслав Ионицэ также заявляет, что самые низкие цены на квартиры были в 2019, 2020 годах. Со второй половины 2020 года наблюдается рост как минимум на 20%, самый высокий за последние 14 лет. В Кишиневе цена новых квартир превысила 800 евро за квадратный метр, а вторичных - 670 евро.
«Рынок недвижимости во всем мире пережил бум до 2008 года. После кризиса на рынке недвижимости цены упали в большинстве стран, но только на 2-3 года и вернулись в норму. В Республике Молдова падение продлилось до 2020 года. После 12 лет падения, с 2020 года мы имели рост цен на квартиры примерно на 20%», - сказал Вячеслав Ионицэ.
Эксперт считает, что рост цен на квартиры был слишком резким, что привело к тому, что во втором квартале 2021 года у нас были самые низкие продажи квартир за последние пять лет.
«Наш рынок еще не готов к такому резкому увеличению на 20%, что напугало граждан, и они стали более осторожными. Рынок недвижимости пытается адаптироваться к новым условиям. Думаю, что прирост на 10% в год будет легче воспринят», - считает эксперт.
По словам экономического аналитика, доступность квартиры в Республике Молдова близка к средней по Европе. На покупку квартиры нужно 9,8 года труда. В среднем по Европе - 6,9 года.
