- Основными объектами инвестирования, доступными для не профессиональных инвесторов, являются депозиты, ценные бумаги, драгоценные металлы, произведения искусства и недвижимость. В нашей стране реально доступно два инвестиционных инструмента - недвижимость и банковский депозит. У обоих есть плюсы и минусы. К преимуществам депозита можно отнести возможность инвестирования небольших сумм, пополнения счета, капитализации процентов и его высокую ликвидность. Недостатки в том, что при внесении сумм свыше 500 тыс. леев необходимо показать происхождение капитала, что не для всех является приемлемым. Гарантирование депозитов в одном банке ограничивается 6 тыс. леев. К рискам инвестирования в депозиты в Молдове можно отнести непрозрачность молдавской банковской системы, когда неизвестно, кто является реальным собственником активов. Инфляция может поглотить большую часть дохода от депозита.
Преимущества инвестиций в недвижимость – в их конфиденциальности, в возможности оформить сделку по заниженной стоимости и не показывать происхождение капитала, в реальности актива (его можно пощупать) и получении дохода от аренды. К недостаткам можно отнести износ помещения, обязательные платежи на его обслуживание и достаточно низкую ликвидность по сравнению с депозитом, особенно в сложные времена.
Когда цены на недвижимость росли очень быстро (на 20-25% в год), никто не думал о привлекательности самого арендного дохода, т.к. это было незначительно (7-10% годовых). Мы привыкли рассматривать недвижимость как альтернативу депозиту. Однако на цивилизованных рынках такого нет. После кризиса 2008-09 гг., начиная с 2010-го, рынок недвижимости стабилизировался, и на него потянулись инвесторы.
- Какой реально доход можно получить от таких инвестиций?
- В нынешних условиях для инвесторов, которые сегодня вкладываются в недвижимость, идеально в месяц иметь 1% дохода от сдачи в аренду (12% годовых, 10% - тоже неплохо). Такой доход сегодня дает только коммерческая недвижимость. Чтобы определиться с ценой покупки, надо знать стоимость арендной платы на рынке (10 евро/кв. м), умножить ее на 100 месяцев (оптимальный срок окупаемости таких инвестиций на стабильных рынках), и получим сумму, дороже которой не стоит платить (1000 евро/кв. м). За объектами, которые приносят такой доход, стоит очередь, потому что другой источник пассивного дохода с такой прибыльностью сложно найти. Не так важно, сколько стоит сам объект недвижимости, главное – какой процент дохода он дает. Минимальный порог входа в сегмент коммерческой недвижимости – 50-70 тыс. евро. За эти деньги можно купить офис или объект производственного назначения.
- А какую доходность дает жилье?
- 5-7% годовых, причём жилье повышенного уровня комфорта – квартиры, которые сдаются для иностранцев, где средняя арендная плата превышает 500 евро/мес. Дешёвые квартиры, которые сдаются за 100-150 евро, - объекты с низкой доходностью (до 5% годовых). Средняя однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит 25 тыс. евро. С учетом средней арендной платы за неё (100-120 евро) плюс расходы на косметический ремонт и потери от незанятости, в целом такая квартира даст 1000 евро в год. В таком случае рентабельность составит 4% годовых, т.е. окупаемость инвестиций будет очень долгой. По европейским меркам, 4% годовых (ведь рынок недвижимости в РМ тоже номинирован в евро) – неплохая ставка, но у нас нет возможности кредитоваться так же дёшево, как и в Европе. Сегодня жилая недвижимость стала не столько источником заработка, сколько средством сбережения капитала, особенно для тех, кто покупал по более высоким ценам, чем теперь.
В 2013 г. жилая недвижимость принесла доход в 4%, а цены на нее снизились на 7%. Поэтому квартира, купленная в начале прошлого года для сдачи в аренду, принесла отрицательный доход (-3%). Приобретая жильё в инвестиционных целях, нужно принимать во внимание и такой важный фактор, как незанятость. Поэтому мы рекомендуем клиентам сдавать недвижимость чуть ниже рыночной цены, по долгосрочным контрактам, что себя оправдывает. Квартира с более дорогой арендной платой чаще находится в простое.
Также, сдавая жилье, нужно быть готовым к возможной порче имущества квартирантами. Обезопасить себя можно страхованием или гарантированным депозитом в размере арендной платы за два-три месяца, который возвращается после окончания договора аренды. Но не у всех съемщиков есть на это средства. По закону, арендодатель должен зарегистрировать договор аренды в налоговой инспекции и платить налог за сдачу недвижимости в наём (если арендует юридическое лицо - 10%, если физическое лицо - 5%). Но мало кто это соблюдает, потому что наличие зарегистрированного договора аренды не гарантирует, например, адекватной реакции участкового полицейского на жалобу по поводу плохого поведения квартирантов.
В сегменте коммерческой недвижимости нет таких проблем со съёмщиками, и доходность она приносит выше. Юридические лица ведут себя более цивилизованно, т.к. с их стороны все подкреплено договорами для отчётности, они заинтересованы в том, чтобы долго работать на одном месте. Поэтому инвестиции в жилую недвижимость можно не рассматривать. Хотя в нашей стране очень распространена покупка квартир и сдача их в аренду, потому что люди просто не рассчитывают срока окупаемости вложенных средств. Гораздо выгоднее приобрести объект для сдачи в наём такому гарантированному арендатору, как аптечной сети или продовольственному магазину, которые обеспечат доход в 10-12% годовых.
- В период резкой девальвации лея, которую мы наблюдаем, стоит ли делать инвестиции в недвижимость?
- Как правило, когда возникают финансовые кризисы, в краткосрочном периоде это вызывает даже оживление на рынке недвижимости, потому что люди пытаются спасти свои деньги, вкладывая их в недвижимость. Но после этого наступает провал, т.к. вымывается потенциальный спрос. В долгосрочной перспективе обесценивание национальной валюты негативно влияет на ипотечных покупателей, которые взяли леевый кредит. Для долгосрочного развития рынка девальвация играет отрицательную роль. Если вы хотите приобрести недвижимость с инвестиционной целью, а деньги размещены на депозите, то, по итогам прошлого года, в настоящее время выгоднее накапливать их там и подождать до лета, потому что на падающем рынке выгоднее накапливать, чем покупать.
- В таком случае недвижимость дешевеет?
- Если лей падает, то, по логике, цены на недвижимость в евро тоже снижаются. Но, поскольку рынок недвижимости очень инертный, что чувствуется не сразу, скорее всего, это проявится к лету, ведь, по сути, у нас сезон только начался в марте. Пока цены на уровне прошлого года. Но если снижение будет отмечено на 2-3%, то это не очень показательно, т.к. может быть на уровне статистической погрешности.
Материал подготовлен MyBusiness.md
