- Bunurile de bază pentru investire, disponibile pentru investitori fără experiență, sunt depozitele, hârtiile de valoare, metalele prețioase, operele de artă și imobilele. Aici în Moldova sunt într-adevăr disponibile două instrumente de investire – bunurile imobiliare și depozitele bancare. Ambele au atât avantaje, cât și neajunsuri. Unele din avantaje de bază ale depozitelor sunt posibilitatea de investire a unor sume mici de bani, alimentarea periodică a contului, capitalizarea procentelor și lichiditatea înaltă a acestuia. Neajunsul constă în faptul că la investirea unei sume mai mari de 500 de mii de lei, persoana în cauză este obligată să prezinte sursa de capital, ceea ce nu este întotdeuna convenabil. Garanția asupra depozitului bancar se limitează la 6 mii de lei. Unul din riscurile pe care își asumă investitorul în depozite în Moldova este opacitatea sistemului bancar moldovenesc, când nu știi cine este posesorul actual al activelor. Inflația poate să absoarbă o parte din venituri de la depozite.
Avantajele investițiilor în imobile constau în confedențialitatea lor, în posibilitatea încheierii unui contract la un preț redus fără a indica proveniența capitalului, în realitatea activului (el poate fi pipăit) și în obținerea veniturilor în urma arendei. Dezavantajele ar fi uzura încăperii, plata obligatorie pentru deservire și un nivel scăzut de lichiditateîn comparație cu depozitele, ceea ce se observă în perioadele economice mai grele.
Atunci când prețurile pentru imobile creșteau repede (cu 20-25% anual), nimeni nu se mai gândea la atractivitatea veniturilor din arendă, din cauză că acestea au fost nesemnificative (7-10% anual). Noi ne-am familiarizat cu ideea perceperii imobilelor în calitate de depozit alternativ. Însă acest concept a dispărut demult de pe piețile civilizate. După criza din 2008-09, începând cu anul 2010, piața imobiliară s-a stabilizat și a început să atragă investitori.
- Ce venit real e posibil de obținut de la acest tip de investiții?
- În condițiile actuale, pentru investitori, care își depun banii în bunuri imobiliare,cea mai bună soluție ar fi să obțină 1% de venit de la darea în arendă (12% anual, 10% - la fel este bine). Un astfel de venit în prezent e oferit doar de imobile comerciale. Pentru a decide care va fi prețul cumpărăturii, trebuie de știut costul arendei pe piață (10 euro/m.p) care va fi înmulțit la 100 de luni (este perioada optimă de recuperare acestui tip de investiții pe o piață stabilă) și drept rezultat vom obține un preț, mai sus de care nu merită de plătit (1000 euro/m.p). Obiectele, care aduc un astfel de venit, formează un rând de doritori din cauza că e puțin probabil să găsiți o altă sursă similară de venit pasiv. Nu e atât de important cât costă bunul imobiliar, ci procentul de venit pe care-l aduce. Prețul minim necesar pentru a intra pe piața de imobile comerciale e de 50-70 de mii. Pentru această sumă puteți achiziționa un oficiu sau un bun destinat activității de producție.
- Ce randament oferă locuința?
- 5-7% anual, cu toate că aceste date corespund locuințelor cu un nivel ridicat de confort – apartamente, care sunt date în arendă străinilor, unde prețul mediu depășește 500 de euro/lună. Apartamentele ieftine, care se dau în arendă pentru o sumă de 100-150 de euro, - sunt bunuri cu o rentabilitate scăzută (până la 5% anual). Un apartament mediu cu o cameră pe piața secundară costă 25 mii de euro. Luând în considerare plata medie pentru arendă (100-120 de euro), cheltuielile pentru reparații periodice și pierderi din cauza schimbului de arendași, apartamentul va aduce aproximativ 1000 de euro pe an. Îm acest caz, rentabilitatea va fi de 4% anual, astfel răscumpărarea investițiilor va dura o perioadă lungă de timp. Conform standardelor europene, 4% anual (doar piața imobiliară a RM este, la fel, nominalizată în euro) – este o rată destul de bună, însă noi nu avem posibiliatea să manevrăm cu resursele financiare într-un mod atât de ieftin, cum o fac europenii. În prezent imobile locative s-au transformat din sursa de venit într-o nouă metodă de păstrare a capitalului, ceea ce mai mult se adresează celor care le-au procurat la prețuri mai ridicate decât cele actuale.
În anul 2013 imobile locative au adus un venit de 4%, iar prețurile au scăzut cu 7%. Deaceea apartamentul achiziționat la începutul anului trecut pentru darea în arendă a adus un venit negativ (-3%). În cazul în care locuința se procură în scopuri investiționale, e nevoie de a atrage atenție asupra unui fapt important, și anume rata de ocupare. Deaceea noi recomandăm clienților să ofere apartamente pentru închiriere la prețuri puțin mai joase decât cele de piață și pentru contracte de lungă durată, ceea ce va aduce rezultate. Apartament la un preț mare, de obicei, este gol.
La fel, odată ce dai în chirie apartamentul, trebuie să te aștepți și la deteriorarea proprietății de către locătari. Asigurarea sau depozitul de garanție în mărimea plății pentru două-trei luni, care este returnat după expirarea contractului de arendă, pot servi drept acțiuni de precauție. Însă nu toți arendatorii dispun de resurse financiare suplimentare. Conform legii, arendașul e obligat să înregistreze contractul de arendă în inspectoratul fiscal și să plătească pentru darea în chirie a imobilului (dacă arendatorul este persoana juridică – 10%, dacă e persoana fizică – 5%). Însă foarte puțini respectă legea, deoarece prezența contractului de arendă înregistrat oficial nu garantează, de exemplu, o reacție adecvată a ofițerului de poliție la plângerile împotriva locătarului.
În segmentul de imobile comerciale nu apar probleme cu arendașii. La fel, acestea aduc un venit mai mare. Persoanele juridice au un comportament mai decent din moment ce din partea lor totul se leagă de rapoarte și e avantajul lor să lucreze pe același loc pentru o perioadă lungă de timp. Din aceste motive investițiile în imobile locative nu sunt luate în considerare. Totuși în țara noastră e foarte răspândit obiceiul de procurare a apartamentelor și darea lor în arendă, deoarece oamenii nu calculează perioada de răscumpărare a investițiilor. E mult mai avantajos să procuri un bun pentru închirierea de un arendator garantat, cum ar fi rețeaua de farmacii sau magazinul alimentar, care va aduce un profit de 10-12% anual.
- În perioada de devalorizare puternică a leului, pe care o observăm în prezent, merită să investești în bunuri imobiliare?
- De regulă, când apare criza financiară, aceasta provoacă într-o perioadă scurtă de timp o adevărată explozie pe piața imobiliară, deoarece oamenii tind să-și salveze resursele bănești, investindu-i în imobile. Însă după vine perioada moartă, din cauza că cererea potențială se epuizează. Într-o perspectivă mai îndelungată, devalorizarea valutei naționale influențează negativ creditori ipotecari, care fac împrumuturi în lei. Devalorizarea joacă un rol negativ în dezvoltarea continuă a pieței. Dacă doriți să procurați un imobil cu scopul de a investi, iar bani sunt plasați într-un depozit, atunci, conform datelor anului trecut, e mai profitabil de a-i păstra acolo până la începutul verii, deoarece e mai avantajos de a strânge, decât de a procura ceva de pe piața care e în degradare.
- În acest caz, bunurile imobiliare sunt mai ieftine?
- Dacă leul scade, atunci e logic că prețurile în euro pentru imobile să scadă. Dar, datorită faptului că piața imobiliară e foarte inertă, totul începe să răsară treptat. Cel mai probabil, aceasta se va observa doar vara, doar sezonul a început abea în martie. Pentru moment, prețurile sunt similare cu cele din anul trecut. Dar dacă va fi depistată o diminuare a lor cu 2-3%, nu va fi ceva relevant, astfel încât pot să apară greșeli în calculele statistice.

Articol pregătit de MyBusiness.md