Deşi nu e complet stabilizată, piaţa imobiliară moldovenească a avut un an 2018 în care preţurile au scăzut nesemnificativ, iar numărul de tranzacţii imobiliare a fost într-o sensibilă creştere. Totodată, clienţii caută să cumpere locuinţe noi, în detrimentul celor vechi.

Se cumpără tot mai multe locuinţe, în special în capitală. Date ale Agenţiei Servicii Publice (ASP) relevă că numărul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare, înregistrate de filialele întreprinderii de stat „Cadastru” au crescut cu 10,7 la sută în 2018 faţă de anul precedent, până la 20407, dintre care peste 13,8 mii în Chişinău, de patru ori mai mult decât cu cinci ani în urmă. Şi ipoteca a marcat o ascensiune sensibilă, de la 6570 tranzacţii în 2017 la 8114 tranzacţii în 2018.

Potrivit statisticilor oficiale privind piaţa imobiliară, în anul trecut s-a înregistrat şi o creştere a tranzacţiilor cu case individuale. Date ale ASP arată că au fost înregistrate 7850 de operaţiuni de vânzare-cumpărare a caselor individuale, cu peste 170 mai multe decât în anul 2017.

Care sunt factorii care mişcă înainte piaţa imobiliară?

Ieftinirea creditelor pentru imobil, stabilizarea preţurilor care, se pare, au „îngheţat” în ultimii doi ani, creşterea veniturilor populaţiei, lansarea Programului de stat „Prima Casă” au impulsionat dezvoltarea imobiliară.

Rata medie ponderată a dobânzii la creditele bancare acordate persoanelor fizice pentru imobil s-a redus de la 7,53 la sută anual, în ianuarie 2018, la 6,40 la sută, pe sfârşit de an, iar suma lunară a creditelor contractate de populaţie s-a dublat pe parcursul anului. Băncile comerciale au acordat în anul trecut populaţiei credite pentru imobil în sumă de peste 1,8 miliarde lei, arată date ale Băncii Naţionale a Moldovei.

„A crescut interesul pentru creditele ipotecare din partea cetăţenilor – avem dobânzi mai mici, programe de susţinere ale statului etc. Majorarea creditelor ipotecare se datorează, pe lângă alţi factori, şi implementării programului de stat „Prima Casă” cu beneficii sociale, care prevede posibilitatea cetăţenilor Republicii Moldova, cu vârste cuprinse între 18 şi 45 de ani, să obţină credite pentru procurarea propriei locuinţe”, a menţionat într-un interviu pentru presă guvernatorul BNM, Octavian Armaşu. El a adău­gat că, la situaţia din 30 noiembrie 2018, soldul creditelor acordate pentru procurarea/construcţia imobilului a constituit 3,8 miliarde lei sau 10,7 la sută din portofoliul de credite pe sector.

Preţul la apartamente este stabilit de vânzător în euro şi, în condiţiile în care moneda naţională s-a apreciat în raport cu cea europeană, iar salariul real a crescut pe fondul unei rate joase a inflaţiei, cumpărătorul trebuie să depună un efort financiar mai mic decât acum trei-şapte ani. “Doar aprecie­rea monedei naţionale din ultimii doi ani a făcut apartamentele mai ieftine cu peste 10%. Drept consecinţă, efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament este mult mai mic decât acum 10 ani. Astfel, pentru procurarea unui apartament de 70 metri pătraţi acum 12 ani era nevoie de 36 salarii medii anuale, iar anul acesta indicatorul s-a redus de 3,8 ori până la 9,5 salarii medii anuale. Altfel spus, efortul financiar depus de o familie este de aproape patru ori mai mic în prezent decât acum 10-15 ani”, apreciază economistul Veaceslav Ioniţă.

Alt factor important, atunci când vorbim despre creşterea vânzărilor. Date ale Bursei Imobiliare LARA, una dintre cele mai reprezentative pe piaţă, arată că deja de doi ani preţul s-a menţinut în medie la nivelul de 523-525 euro pentru un metru pătrat, iar în noiembrie şi decembrie a coborât la 522 euro pentru un metru pătrat. Imobilul locativ a continuat să se ieftinească uşor şi în prima lună a anului 2019. Costul mediu al unui metru pătrat de locuinţă în Chişinău în ianuarie a acestui an faţă de decembrie 2018 a scăzut de la 522 la 520 de euro.

Cât va dura această scădere a preţurilor?

„Păstraţi-vă calmul, nu vă aşteptaţi la noi ieftiniri, piaţa s-a stabilizat”, previn mai mulţi experţi. Ei anticipează că evoluţia preţurilor în 2019 ar putea avea aceeaşi tendinţă ca în anul trecut, când în martie-iulie preţurile au coborât nesemnificativ, apoi în august-septembrie s-au majorat puţin, ca pe sfârşit de an să revină la nivelul din martie-iulie. Oricum, nu se poate vorbi de un nou trend de reducere a preţurilor, doar în baza vânzărilor din ianuarie.

Programul de stat „Prima Casă” a fost şi el un catalizator puternic pentru piaţa imobiliară. Până în prezent au devenit beneficiari ai programului peste 1300 familii tinere. Iar ministrul Finanţelor, Ion Chicu, a scris pe o reţea de socializare că circa 3000–3500 tineri vor deveni beneficiari ai programului „Prima Casă” în 2019. “În ianuarie 2019 deja avem peste 210 noi beneficiari, ceea ce confirmă media lunară estimată de noi pentru anul 2019 – 250–270 beneficiari noi”, afirmă ministrul.

Cererea pentru imobilul locativ, dacă judecăm după numărul tranzacţiilor, nu scade, dimpotrivă, există o cerere sporită. Ar trebui în cazul acesta să îngrijoreze că se ridică tot mai puţine construcţii, în pofida faptului că, judecând după şantierele din oraşe, dar mai ales din Chişinău, situaţia ar trebui să fie tocmai invers.

Datele Biroului Naţional de Statistică arată, însă, că în 2017 au fost eliberate 3916 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale şi nerezidenţiale, în descreştere cu 0,8 la sută faţă de anul 2016. Iar în cazul construcţiilor rezidenţiale, scăderea a fost de 1,4 la sută. În anul 2018 situaţia pare să fie şi mai dramatică. Au fost eliberate 3266 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale şi nerezidenţiale, în scădere cu 16,6 la sută faţă de anul 2017. Pentru construcţiile rezidenţiale au fost solicitate cu 12,5 la sută mai puţine autorizaţii. Distribuţia după mediul de rezidenţă arată că, din numărul total al autorizaţiilor de construire eliberate pentru clădiri, în mediul urban au fost eliberate 1689 autorizaţii, iar în mediul rural 1577 sau în scădere faţă de nivelul înregistrat în perioada similară a anului precedent cu 16,7 la sută şi, respectiv, 16,5 la sută.

Dincolo de faptul că Republica Moldova rămâne pe unul din ultimele locuri din lume, 172 în ultimul raport al Băncii Mondiale „Doing business 2019”, numărul enorm de proceduri pe care trebuie să-l îndeplinească un antreprenor – 28, pentru care cheltuieşte 276 zile, ar trebui să îngrijoreze această scădere a numărului de autorizaţii solicitate? Cred că nu ar trebui de tras un semnal de alarmă, piaţa este suprasaturată de oferte.

Vlad Bercu