В «Monitorul oficial» 30 марта опубликован образец договора ипотеки в рамках государственной программы «Prima Casa» («Первый дом»). Его заключают гарантирующая сторона — Министерство финансов в лице Организации по развитию сектора малых и средних предприятий (ODIMM), кредитующая организация — коммерческий банк и бенефициар жилья — ипотечный должник (при необходимости в договоре фигурирует и ипотечный гарант).

В документе представлены основные термины и аббревиатуры, предмет договора, его сроки, права и обязанности сторон. В частности, прописывается сумма кредита, предоставленного на покупку жилья в рамках Программы и конечный срок погашения, обязательства минфина о выдаче коммерческому банку госгарантии в размере 50% от суммы остатка ипотечного кредита, выданного бенефициару, ипотечное недвижимое имущество – площадь, кадастровый номер, адрес и пр. В документе указываются данные физического или юридического лица, у которого ипотечный должник покупает недвижимость.

Оговорено, что ипотечная недвижимость на момент заключения договора должна принадлежать ипотечному должнику на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи, заверенным нотариусом и выпиской из реестра недвижимого имущества. Ипотечный должник гарантирует под личную ответственность легальность недвижимого имущества (гарантии того, что оно не было отчуждено, не находится во владении или пользовании третьих лиц, является свободным от ипотеки, задолженностей и не находится под арестом, не является объектом какого-либо спора и пр.).

Бенефициар программы должен заключить в пользу ипотечных кредиторов договор страхования ипотечного недвижимого имущества на стоимость его замены против всех случаев непредвиденной гибели или случайного повреждения на весь срок действия договора ипотеки. И поскольку договором устанавливается ипотечное право на недвижимое имущество в пользу государства в лице минфина и банка в равных частях – по 50% в пользу каждого ипотечного кредитора, то и права, исходящие из страхового полиса, передаются в пользу государства (минфину в лице ODIMM) и в пользу банка. В случае гибели или неисправимого повреждения ипотечного недвижимого имущества кредиторы вправе получить в приоритетном порядке страховое возмещение в две равные платы – 50% банку и 50% Министерству финансов. В случаях, когда бенефициар не застраховал имущество за свой счет, это могут сделать кредиторы с последующим возмещением их расходов со стороны ипотечного должника.

Жилье в рамках программы можно использовать исключительно для личного пользования бенефициара и его членов семьи. Сдача в найм, продажа и любое отчуждение такого жилья недопустимо. Бенефициар программы должен обеспечить целостность и сохранность ипотечного недвижимого имущества, не предпринимать каких-либо работ по изменению жилья, которые могут привести к уменьшению его стоимости.

На бенефициара программы, то есть покупателей жилья, кроме страховки ложатся все расходы, связанные с заверением, регистрацией и перерегистрацией договора в Агентстве публичных услуг. Он берет на себя обязательства погашать в сроки, предусмотренные кредитным договором, сумму выданного банком кредита, а также процентов по кредиту и комиссию за гарантию. При необходимости, бенефициар будет платить пеню, компенсировать убытки, нанесенные нарушением срока исполнения или неуплатой в срок процентной ставки, комиссии за гарантию, а также покрывать расходы, понесенные вследствие исполнения ипотечного права (в том числе судебные расходы).

Ипотечный должник также уплачивает все коммунальные услуги и другие платы, связанные с использованием жилья, и обязан уплачивать налог на недвижимое имущество.

В договоре оговариваются ситуации, когда бенефициар узнает о возможном нарушении своих прав третьими лицами (претензии по истребованию, обременение или признание права собственности или других прав по отношению к объекту ипотеки). В этом случае он должен незамедлительно в письменной форме оповестить кредиторов. К слову, все общение между сторонами договора ведутся исключительно в письменной форме, любые устные уведомления и обмен информацией (передача записей, адресов, предъявление претензий, извещений, заявлений и пр.) не имеют юридической силы.

Предусмотрено, что ипотечный должник в договоре может быть заменен другим лицом (по требованию ипотечного должника). Физлицо-получатель ипотечной недвижимости также вправе запрашивать документы, которые подтверждают полное или частичное исполнение обязательств, предусмотренных договором.

Права и обязанности кредитующей стороны в договоре прописываются отдельно. Они могут контролировать использование ипотечного недвижимого имущества по назначению, состояние и условия сохранности. Кредиторы могут перейти к принудительному исполнению ипотечного права в случаях, когда должник не выполнил или ненадлежаще выполнил гарантированное обязательство. Если полученная сумма от продажи ипотечного имущества является недостаточной для оплаты обязательства, то банк вправе обратить взыскание на другое имущество должника, чтобы полностью удовлетворить требования по оплате.

В специальных положениях договора предусмотрено, что ипотечное право кредиторов может быть исполнено принудительно, без обращения в судебную инстанцию для получения судебного приказа или судебного разрешения, так как договор ипотеки наделяется исполнительной силой на основании положений Закона об ипотеке и Закона о нотариате. Принудительное исполнение ипотечного права будет осуществляться с соблюдением положений Закона об ипотеке.

Исполнение договора ипотеки начинается после подачи заявления об исполнении госгарантии, согласно установленным процедурам, от имени обоих ипотечных кредиторов. Банк обязуется соблюдать все сроки уведомления ипотечного должника и несет расходы по исполнению ипотеки, которые он подтверждает документально. Эти расходы банк взыщет со счета исполнения ипотечного права, а также из другого имущества ипотечного должника.

В течение 15 рабочих дней с момента продажи объекта ипотеки, банк перечисляет минфину 50% от суммы вырученных средств, с учетом всех расходов по исполнению ипотечного права, но не больше суммы, полученной в результате исполнения госгарантии. Любые денежные излишки, зарегистрированные после полного исполнения гарантированного обязательства, банк обязан вернуть бенефициару в течение 15 рабочих дней от даты продажи ипотечного недвижимого имущества. За любые задержки по возврату суммы переплаты банк несет ответственность в виде процента за просрочку, равную базисной ставке НБС за период задержки.

В договоре предусмотрены случаи прекращения договора ипотеки: полное погашение обязательств, уничтожение ипотечного имущества, принудительное исполнение ипотечного права и др. Любые изменения договора вносятся с согласия сторон, посредством дополнительного соглашения, заверенного нотариально.

Договор составляется в пяти экземплярах, один хранится в архиве нотариуса, один экземпляр подлежит регистрации в Агентстве публичных услуг, остальные экземпляры передаются каждой из сторон договора.

Игорь ФОМИН

mybusiness.md