Программа Prima Casă Plus была принята парламентом во втором чтении 31 июля и вступила в силу с 5 августа, после официальной публикации.
Основные изменения: участвовать смогут представители свободных профессий, такие как таксисты и художники, которые могут подтвердить свой доход. Максимальная сумма кредита увеличена с 1 млн до 2,5 млн леев, фиксированная ставка составит 7,63%, а максимальный срок кредита увеличен с 25 до 30 лет. Предусмотрено увеличение доли государственного гарантийного обеспечения кредита с 50% до 70% для жилья за пределами Кишинева. Для столичного жилья, введенного в эксплуатацию в последние 10 лет, доля увеличится с 50% до 65%, пишет logos-pres.md.
Аналитики Expert-Grup изучили внесенные изменения, попытавшись проанализировать преимущества и риски обновленной программы, и дали свои рекомендации, которые, по их мнению, желательно будет внести в ходе ее реализации.
Анализ выгод и рисков проводился через призму дольщиков, затронутых этими изменениями, а именно: государство – которое принимает на себя часть рисков с целью облегчить доступ собственных граждан к жилью; граждане, желающие иметь собственное жилье, не имеющие для этого достаточных доходов; финансовые учреждения, на которых возлагается миссия финансового посредничества на условиях принятия на себя сопутствующих рисков; компании на рынке недвижимости, на количество транзакций которых влияет такая программа.
Увеличение предельной стоимости жилья, приобретаемого в рамках программы, необходимо, но увеличение в 2,5 раза может послужить катализатором еще большего роста цен на квартиры. Потолок в 1 млн леев для домов, которые можно купить через «Prima Casa», был одной из основных причин сбоя программы за последние 2 года. При этом правительство не объяснило, как оно определило размер нового потолка, ограничившись словами, «чтобы молодые имели больше возможностей, соответствующих их потребностям», - пояснил Стас Мадан, директор программ Expert-Grup.
На основе данных НБМ, средняя цена квартир в Кишиневе в первом квартале 2024 года была на 56,3% выше, чем в 2019 году. Даже если прибавить 10 процентных пунктов за счет роста в 2018 и 2019 гг., и еще 10 п.п. чтобы покрыть рост во втором квартале текущего года, общий рост цен с момента запуска программы в 2018 году составит максимум 80-85%. Однако увеличение максимальной стоимости дома на 150% в условиях, когда цены и без того растут, может подлить еще больше масла в огонь и вызвать еще больший рост цен на рынке недвижимости.
Увеличение соотношения между ежемесячной ставкой по кредиту (все платежи, связанные с кредитом) и чистым доходом с 50 до 70% существенно увеличивает риск чрезмерной задолженности населения и, как следствие, потери жилья, приобретенного в рамках программы, считает эксперт. Предложение увеличить соотношение обслуживания долга к доходу с 50 до 70% (RSDV) является одним из самых непонятных и с огромным негативным потенциалом для тех, кто берет кредиты, учитывая, что это изменение никак не аргументируется.
Следует отметить, что Положением об ответственном кредитовании потребителей банками предусмотрено, что по всем кредитам на недвижимость, кроме «Первого дома», RSDV не может превышать 40% для всех должников, чистый доход которых составляет менее размера двух средних зарплат в месяц и может достигать 55% для заемщиков, чей доход превышает этот норматив. Как показывает структура доходов населения, ожидается, что большинство запросов на «Prima Casa Plus» поступит от семей, совокупный чистый доход которых в настоящее время не превышает 22 480 леев, что создает огромное несоответствие с точки зрения кредитных требований, отвечающих общим требованиям НБМ (40%) и требованиям «Prima Casă Plus» (70%). Более того, даже если эта мера порождает риски чрезмерной задолженности и существенно нарушает общие требования ответственного кредитования, правительство в процессе консультаций не включило НБМ в список учреждений, у которых можно запросить заключение.
Риск чрезмерной задолженности высок еще и в связи с тем, что бенефициары войдут в программу в условиях, когда процентные ставки близки к историческим минимумам, а процентная ставка в рамках программы остается плавающей. Максимальная годовая процентная ставка по программе на период с 1 июля 2024 года по 31 декабря 2024 года по 50% гарантированному государством кредиту составит 6,66% (базовая ставка 3,46% + максимальная маржа банка 3 п.п. + гарантийная комиссия 0,2% п.п.), что на данный момент крайне привлекательно.
Приведем такой пример. Семья, которая захочет в период с июля по декабрь 2024 г. получить кредит в размере 1,5 млн леев сроком на 25 лет для покупки дома, должна будет иметь минимальный доход в размере 14 684 леев, а ежемесячный платеж, который нужно будет платить банку, составит 10 279 леев. Соответственно, после выплаты рассрочки банку у семьи будут ресурсы для обеспечения своего существования всего в 4405 леев, что трудно себе представить в нынешних условиях жизни.
Более того, любое повышение процентной ставки может оказать серьезное влияние на семейный доход. Например, повторение ситуации, подобной той, что была в 2015 или 2022 году, потребует от соответствующей семьи в течение одного семестра увеличения процентной ставки на 4 п.п., что будет означать увеличение ежемесячной ставки, подлежащей выплате банку, от 10 279 до 14 335 леев. Учитывая все еще низкий уровень финансового образования и ограниченные возможности населения по планированию личных финансов, предложение соотношения обслуживания долга к доходу на уровне 70% больше похоже на продажу населению красивой иллюзии, но это может иметь разрушительные последствия для многих из тех, кто решит заключать договоры по кредитам.
Продление максимального срока кредита с 25 до 30 лет выгодно, поскольку может способствовать снижению ежемесячных платежей для людей с более низкими доходами. Например, ипотечный кредит на сумму 1,5 млн леев с процентной ставкой 7% и сроком на 25 лет требует выплаты общего ежемесячного банковского взноса в размере 10 602 лея. Тот же кредит, выданный сроком на 30 лет, позволит снизить ежемесячный платеж банку до 9980 леев.
Увеличение ставки поручительства по кредиту до 70% для домов за пределами Кишинева аргументировано и приветствуется, это изменение может облегчить доступ к достойному жилью для семей за пределами столицы, способствуя экономическому и социальному развитию этих регионов, а также стимулируя строительный сектор, увеличивая спрос на жилье со стороны населения. Кроме того, дома за пределами Кишинева менее ликвидны и, соответственно, оцениваются банками по более низкой стоимости для целей ипотеки/установления базовой стоимости для установления залога.
Тогда как увеличение ставки поручительства до 65% для домов до 10 лет в Кишиневе не находит обоснования.
Увеличение соотношения обслуживания долга к доходам в сочетании с расширением списка имеющих право на получение льгот также стимулирует неформальную экономику. Неформальная занятость и заработная плата «в конверте» остаются реальностью экономической ситуации в Молдове. Исследования показывают, что «серая» заработная плата составляет около 30% фонда оплаты труда, и в результате недополученные поступления в госбюджет превышают 7% ВВП.
Исходя из этих реалий, увеличение RSDV с 50 до 70% означает, что государство продвигает меры, которые подрывают переход к «белой» экономике. В этих условиях исчезнет дополнительное давление на работодателей со стороны работников, желающих приобрести жилье, с тем, чтобы иметь полностью официальную зарплату. Более того, снятие с бенефициаров обязанности трудоустройства без четкого разграничения категорий, имеющих на это право, также может привести к гарантиям со стороны государства формальных денег на жилье, финансируемых из неофициальных источников.
Безусловно стоит приветствовать упрощение некоторых процедур доступа к программе на основе предыдущего опыта, а также возможность сменить банк-кредитор и договориться о более выгодных условиях. Проект поправок к закону содержит, среди прочего, упрощение процесса подачи заявок за счет отмены сертификатов, выдаваемых ASP на дома, находящиеся в собственности, а также исключение необходимости закладывать дома в пользу государства, что уберет заключение договоров трехсторонней ипотеки и облегчит администрирование программы во время ее реализации.
В то же время тот факт, что активные бенефициары программы будут иметь право сменить банк-кредитор путем рефинансирования кредита, в случае более выгодных условий, приведет к усилению конкуренции между банками и, соответственно, к потенциально хорошим условиям для бенефициаров.
При этом риски для государственных финансов, связанные с реализацией «Prima Casa Plus», явно недооценены, считают эксперты.
Исходя из предыдущего опыта, существует также риск того, что в периоды инфляции правительство будет частично покрывать повышение процентов для бенефициаров «Prima Casa Plus». Например, в 2022 году правительство выделило из Резервного фонда 42 млн леев на предоставление компенсаций бенефициарам программы «Prima Casa», а в начале 2023 года на эти же цели было выделено еще 75 млн леев. Учитывая, что «Prima Casa Plus», предположительно, будет охватывать не менее 60% всех ипотечных кредитов, выдаваемых банками, следующий период ужесточения денежно-кредитной политики и роста цен на деньги рискует оказать гораздо более существенное давление на бюджет. Эта ситуация, когда индивидуальные риски некоторых людей будут покрываться деньгами всех налогоплательщиков.
То, как продвигается проект, позволяет предположить, что в данном случае власти воспринимают процесс общественных консультаций скорее как формальность. Впервые условия «Prima Casa Plus» озвучил премьер-министр Дорин Речан на пресс-конференции 28 мая 2024 года. Через несколько дней эти условия были размещены на официальной странице программы. Эту ситуацию можно рассматривать, как игнорирование процесса общественных консультаций, критикуют аналитики.
Запуск «Prima Casa Plus» происходит в то время, когда рынок ипотечного кредитования находится на подъеме, а цены на жилье быстро растут с начала года. Таким образом, даже без участия программы в стоимостном выражении за первые 5 месяцев года объем новых кредитов, выданных на закупку/строительство зданий, установил новые рекорды. Снижение средней процентной ставки с 12,4% в январе-мае 2023 г. до 7,9% в январе-мае 2024 г., а также рост цен на квартиры привели к объему выданных новых кредитов на сумму 2,35 млрд леев, что составляет в 3,7 раза больше показателей предыдущего периода и на 44,6% больше по сравнению с предыдущим рекордом, установленным за первые 5 месяцев 2021 года.
При этом рост цен на жилье отражается и на средней сумме выданных кредитов, которая становится все больше. Например, количество выданных кредитов в январе-мае 2024 года составило 2486, что несколько ниже уровня аналогичного периода 2021 года (2619 кредитов). При этом средний размер кредита в 2024 году в размере 946 тыс. леев на 52,3% выше по сравнению с показателями 2021 года (январь-май).
Эксперты рекомендуют:
Аналитики призывают депутатов внести следующие изменения в положения программы «Prima Casă Plus»:
1. Положение об увеличении соотношения между ежемесячной ставкой по кредиту (все платежи, связанные с кредитом) и чистым доходом с 50 до 70% следует исключить, и это соотношение должно остаться на нынешнем уровне 50%.
2. Положение о повышении гарантийной ставки до 65% для домов возрастом до 10 лет в Кишиневе должно быть отменено, а гарантийная ставка в размере 50% должна оставаться применимой для всех домов в столице.
3. Увеличение максимальной стоимости домов, приобретенных в рамках Программы, должно быть увеличено с 1 млн до 2 млн леев, а не 2,5.
